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In 19 Wochen zum Club Deal
Stringenter Prozess, attraktive Renditechancen

Fokus-Konzepte bieten Investoren einen Zugang zu renditestarken Immobilien. Hierbei schließen sich mehrere Investoren zusammen. So können sie Anteile an besonders attraktiven Objekten erwerben, die für den einzelnen Investor sonst nicht zugänglich sind.

In der aktuellen Markt­situation sind Immo­bilien weiterhin eine attraktive Anlage­möglichkeit. Bei der Fokus-Reihe der Deka bringen mehrere Investoren Kapital in eine Fonds­struktur mit vorher durch den Deka Immobilien-Kompass entwickelten und fest­gelegten Immobilien­investment­strategie ein, die ein Fonds­manager verwaltet. Damit Investoren in dem wett­bewerbs­intensiven Umfeld Chancen wahrnehmen können, hat die Deka einen Invest­ment­prozess erarbeitet, der zeitnah ab Identi­fizierung eines geeigneten Objektes die Auflage des Fonds vorsehen kann. Dafür werden die Objekt­prüfung, die Wahl möglicher Finanzierungs­partner, die Umsetzung regula­torischer Vorgaben und der Vertrieb verzahnt. Dennoch müssen Anleger damit rechnen, dass ein Objekt auch nicht erworben werden kann. Dies ist beispiels­weise der Fall, wenn sich im Ver­handlungs­verlauf der Kaufpreis für das Objekt / die Objekte als nicht strategie­konform darstellt.

 
Die Vorteile der Fokus-Konzepte sind viel­fältig: Die rechtliche und struktur­elle Aus­gestaltung ist flexibel; zudem handelt es sich um maß­geschneiderte Invest­ments – mit einem hohen Maß an Kontrolle und Ein­beziehung in die Entscheidungs­prozesse für die Investoren. Anlage­strategien lassen sich ziel­genau und effektiv umsetzen, weil die Partner ähnliche Interessen verfolgen. Die Fokus-Reihe bietet die Möglichkeit, ein bereits bestehendes Immobilien­portfolio gezielt zu erweitern und dessen Gesamt­diversi­fikation zu erhöhen. Dabei lässt sich je nach Risiko­appetit auch ein Mehr­ertrag realisieren. Investoren sollten immer beachten, dass sich bei Immobilien­investments Risiken wie Miet­ausfälle auf die Rendite und den Wert der Anlage auswirken können.

Prozess Club Deal

Investmentziele festlegen

Die Immobilien-Experten der Deka sind im stetigen Kontakt mit poten­ziellen Verkäufern hin­sichtlich geeignete Objekte. Als mögliche Invest­ment­ziele gelten u.a. Core-Immobilien aus den Bereichen Büro, Einzel­handel, Logistik oder Hotels. Die Länder­allokation umfasst derzeit Deutschland, Frankreich, Benelux und Skandinavien sowie weitere aus­sichts­reiche Stand­orte, beispielsweise Tschechien.

 

Die Vehikel

Grundsätzlich stehen zwei Fonds­vehikel zur Ver­fügung. Die regulierte InvKG und der offene Spezial-AIF. Beide sind nach KAGB reguliert und bieten Investoren größt­mögliche Trans­parenz und Mit­bestimmung. In eine InvKG werden bis zu vier Objekte eingebracht, bei einer größeren Objektzahl wird regel­mäßig ein offener Spezial-AIF als Vehikel gewählt.

 

Investmentobjekte prüfen

Nachdem das Investitions­objekt unter Ein­bindung der ver­schiedenen Fach­ab­teilungen intensiv geprüft wurde, erhalten potenzielle Investoren Eck­daten der Invest­ment­idee und die Möglich­keit, Feed­back zu geben. Zeit­gleich gibt das Team der Deka ein erstes Kauf­angebot ab und prüft eine verbind­liche Absichts­erklärung zum Kauf.


Der Investor erhält sodann erweiterte Informationen zu der Invest­ment­idee sowie der Fonds­aus­gestaltung und kann prüfen, ob das Risiko- / Rendite­profil für sein Port­folio in Frage kommt. Bei positivem Ergebnis lässt er sich bei seinem Deka-Betreuer als Interessent vormerken.

 

Rechtliche Prüfung

 
Die Deka beauftragt Juristen mit der Erstellung von Genehmigungs­anträgen, die anschließend bei der BaFin ein­gereicht werden. Auch die Prüfung möglicher Finan­zierungs­partner ist in dieser Phase, vier bis sechs Wochen nach Identi­fikation des Anlage­objektes, fort­geschritten. So­genannte Term Sheets, die Eck­daten der ge­planten Kredit­auf­nahme fest­halten, werden aus­gewertet und an­schließend Verein­barungen mit dem aus­gewählten Darlehensgeber getroffen.


Exklusivität

Ab Woche sieben des Prozesses beginnt nach Eini­gung der Deka und des Objekt­verkäufers durch die Unter­zeichnung einer kauf­vertrag­lichen Absichts­erklärung die Phase der Exklusivität. In dieser Zeit wird der Ankauf im Detail von den Immo­bilien-Experten geprüft. Parallel zur dieser Due Diligence erhalten die poten­ziellen Investoren fort­laufend Informationen über das Projekt und den Stand der Prüfungen. Diese bilden den Grundstein für die lang­fristige Zu­sammen­arbeit. Darüber hinaus führt die Deka not­wendige An­pas­sungen an Unter­lagen zum Invest­ment­vehikel durch. In dieser Phase werden die finalen Darlehens­verhand­lungen geführt und zu einem Abschluss gebracht.

 

Vorbereitung Signing

Mit der Freigabe der ein­gereichten Unter­lagen durch die BaFin geht der inte­grierte Ankaufs- und Vertriebs­prozess in einen neuen Ab­schnitt. In dieser Phase werden die vertrag­lichen Zusagen aller Anleger eingeholt. Die Er­gebnis­se aus der Due Diligence finden zu diesem Zeit­punkt ent­sprechende Berück­sichtigung im Kaufvertrag.


Einbringen in die InvKG /offenen Spezial-AIF – Closing

Haben alle Investoren einer Beteiligung vertrag­lich zugestimmt, kann ab Woche 14 das nächste Stadium beginnen: Als letzte Vor­berei­tungen zur Unter­zeichnung des Kauf­vertrages für das Objekt werden die Investoren als Anleger der InvKG registriert oder in den offenen Spezial-AIF ein­ge­bracht und die Ge­nehmi­gung zum Kauf der Investitions­objekte erteilt. Im Nach­gang dieser kauf­vertrag­lichen Eini­gung erfolgt der Über­gang von Nutzen und Lasten der Objekte (Closing) und somit der Abschluß des Prozes­ses sowie der Kapitalabruf.


Fazit

Während das Immobilien-Team der Deka aufsichts­recht­liche Vor­gaben, Finan­zierung und Prüfung der Investitions­objekte stringent umsetzt, sind die Investoren stets in den Prozess ein­ge­bunden. Dies ermöglicht schnelles Handeln in einem engen Markt­umfeld, das durch immer kürzere Ent­scheidungs­verläufe geprägt ist. Mit dem integrierten Ankaufs- und Vertriebs­prozess hat die Deka eine ent­sprechende Ver­zahnung und Trans­parenz der Fach­abteilungen sowie Investoren geschaffen, um so eine Investition in einer attraktiven Anlage­klasse zu ermöglichen.

Checkliste für Sparkassen

 

 

Folgende Punkte sollten Sie im Vorfeld klären, um bei einem attraktiven Angebot schnell reagieren zu können und Ihre Chance auf eine Beteiligung zu wahren:

 

  • Festlegung der Immobilienquoten
  • Definition der Immobilienstrategie
    mit Hilfe des Deka Immobilien-Kompass
  • Kommunikation des Risikoklassenprofils
  • Neu-Produkt-Prozess (NPP) durchlaufen
  • Entscheidungsträger bestimmen

 

Markt & Impuls - Für Sparkassen - Ausgabe 2, Mai 2018