FALLSTUDIEN: ALTERNATIVE CREDIT-TRANSAKTIONEN DER DEKA

Prädikat "wertvoll"

Als einer der ersten Anbieter in Sachen Alternative Credit hat sich die Deka im illiquiden Bereich für Spezialfonds institutioneller Kunden einen Namen gemacht. Ein Teil des Erfolges liegt dabei im strengen Auswahlprozess begründet.

Juli 2021

Wir wollen nicht jede Transaktion um jeden Preis machen. Als Asset Manager haben wir eine Sorgfaltspflicht gegenüber unseren Kunden und entscheiden entsprechend selektiv. Daher verfügen wir jedes Jahr nur über ein streng ausgewähltes, limitiertes Volumen, das wir unseren Kunden guten Gewissens zeigen“, erläutert Patrizia Gruszczyk, Expertin für Kundenregulatorik bei Deka Institutionell. Daher können auch Projekte im Ausland deutschen Projekten vorgezogen werden, sofern diese besser die hohen regulatorischen und Asset Liability-Anforderungen erfüllen und ein Rendite Pick-Up bei gleichzeitiger höchster Wertstabilität bieten. Alternative Credit ist ein Nischensegment. Oftmals ergeben sich gerade im Ausland durch dort benötigte lange Finanzierungslaufzeiten verschiedene Investmentgelegenheiten. Denn für die Banken im europäischen Ausland können Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten unter Umständen nicht kompatibel mit ihren eigenen Refinanzierungsbedarfen sein. Für deutsche Versicherer, Pensionskassen oder Versorgungswerke ist genau das die Chance, die sie nutzen können – vorausgesetzt, sie werden über ihren Asset Manager auf eine solche Opportunität aufmerksam gemacht. Die Deka entwickelt ihr Alternative Credit-Portfolio aber nicht nur in regionaler Hinsicht weiter, sondern auch inhaltlich. „In den vergangenen zwei bis drei Jahren haben sich insbesondere Erbbaurechts-besicherte Transaktionen als unser Schwerpunkt herausgebildet“, berichtet Gruszczyk. Aber auch Social Housing oder Hypotheken in ausländischen Immobilienmärkten zählen zu den Referenzprojekten der Deka. Eine kleine Auswahl von Transaktionen aus der jüngsten Vergangenheit wird im Folgenden vorgestellt.

Patrizia Gruszcyk

Expertin für Kundenregulatorik.

Deutschland
Erbbaurecht.

Inflationsgesicherte Anleihe – Grundbuchlich besichert durch deutsche Erbbaurechts-Grundstücke.
Die Deka strukturierte ein Portfolio aus mehreren hundert einzelnen Erbbaurechtsverträgen, dem über 1.000 Erbbauberechtigte und rund 9.000 Wohneinheiten in über 60 Städten zugrunde liegen. In diesem Fall kann man also von einem breit diversifizierten Portfolio an Grundstücken sprechen. Bei dem Originator handelt es sich um Family Offices mit dem Ziel, ihre Erbbauzinseinnahmen zu monetarisieren. 98 Prozent des Portfolios entfallen auf wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien. Der Erbbauzinsanspruch für die Investoren ist vorrangig gegenüber anderen Grundstücksbelastungen. Um die Zahlung der Erbbauzinsen sicher zu stellen, kann auf die Solvenz der Mieter und der Erbbauberechtigten sowie auf den Verkehrswert der Gebäude und der Grundstücke zurückgegriffen werden. Der Spreadaufschlag gegenüber korrespondierenden Inflation Linked Bonds ist attraktiv. Abweichend vom Marktstandard wird der Zinssatz um die deutsche (nicht die europäische) Inflation adjustiert. Die Anpassung entspricht dem jährlichen Anstieg des deutschen Verbraucherpreisindex.

Niederlande
Hypothekenfinanzierung

Finanzierung von niederländischen Hypotheken in Form von Secured Bonds.
Zahlreiche deutsche Versicherer sind auf dem niederländischen Hypothekenfinanzierungsmarkt aktiv. Allerdings sind die Spreads in diesem Markt mittlerweile stark eingeengt. Es gibt jedoch eine attraktive Nische: Vermietete Gebäude mit einer Mischung aus gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung. Die klassischen Hypothekenfinanzierer in Gestalt der niederländischen Großbanken tun sich aus administrativen Gründen und wegen des damit verbundenen Aufwands in diesem Segment schwer. Bei dem Originator handelt es sich um einen etablierten Kreditgeber mit Spezialisierung auf die Finanzierung von vermieteten Immobilien. Die attraktiven Zinszahlungen der Kreditnehmer werden im Rahmen einer Pass-Through-Struktur direkt an den Investor der Anleihe weitergeleitet. Die emittierte Anleihe ist besichert durch erstrangige Hypotheken. Die Immobilien können im Falle einer Zahlungsstörung verwertet werden.

Frankreich
Sozialer Wohnungsbau.

Finanzierung französischer Sozial-Wohnungsbaugesellschaften in Form von Senior Unsecured Bonds.
Strukturiert wurde ein geografisch gut diversifiziertes Portfolio von Finanzierungen französischer sozialer Wohnungsbaugesellschaften. Die aktuell in Frankreich nachgefragten Finanzierungs-Laufzeiten für die kommunalen Gesellschaften betragen 40 Jahre. Diese Laufzeiten sind für französische Banken und Sparkassen nicht mehr mit ihren klassischen Refinanzierungen kompatibel. So tat sich eine attraktive Nische auf. Das Portfolio zeichnet sich durch eine geringe Leerstandsquote von 3,1 Prozent aus. Eine mittelgroße Gesellschaft verwaltet im Durchschnitt 15.000 Wohnungen. Entsprechend diversifiziert ist das Portfolio, da es aus zahlreichen verschiedenen solcher Gesellschaften besteht. Der Spreadaufschlag gegenüber Laufzeit-äquivalenten französischen Staatsanleihen ist attraktiv. Die Gläubiger partizipieren an der Besicherung in Form der zu Grunde liegenden Immobilien im Verwertungsfall und der Nähe der Wohnungsbaugesellschaften zum französischen Staat.

  • Vertragstyp
    Inflation Linked Bond
    Sicherheit
    Struktur durch Erbbaurechts-Grundstücke besichert
    Kupon der Anleihe
    2,0% + Inflationsausgleich p.a.
    Rendite der Anleihe
    Rund 3% bei unterstellter Inflationsrate von 1,3%
    Laufzeit
    Endfällige Tilgung nach 50 Jahren
    Duration
    31 Jahre
  • Vertragstyp
    Secured Bond
    Sicherheit
    Besicherung in Form der zu Grunde liegenden Immobilien
    Kupon der Anleihe
    3,0% p.a.
    Historische Ausfallrate
    0,5% p.a.
    Laufzeit
    10 Jahre
    Weighted Average Life
    7-8 Jahre
  • Vertragstyp
    Senior Unsecured Bonds
    Sicherheit
    Mittelbare Besicherung in Form der zu Grunde liegenden Immobilien
    Kupon der Anleihe
    2,3% p.a.
    Rendite der Anleihe
    Reale Rendite beträgt 2,0%
    Laufzeit
    40 Jahre
    Duration
    17,5 Jahre

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