KOMPETENZ
Attraktive Perspektiven auf stabilem Fundament: Der Fondsbaukasten der Deka.
Steigender Stabilitätsbedarf, lang andauernde Niedrigzinsen, abnehmende Anlagealternativen: Institutionelle Investoren suchen in einem anhaltend anspruchsvollen Umfeld verstärkt nach geeigneten Renditemöglichkeiten. Interessante Portfoliobeimischungen bietet ein spezieller Immobilien-Fondsbaukasten, der möglichst konstante Erträge mit regelmäßigen, attraktiven Ausschüttungen anstrebt.
Oktober 2021
Institutionelle Anleger haben es angesichts der weltweit fortdauernden Niedrigzinspolitik bei der Kapitalanlage weiterhin schwer. Denn während an den boomenden Aktienmärkten das Rückschlagrisiko wächst, bleiben sichere Rentenanlagen von äußerst geringen oder sogar negativen Zinsen geprägt. Zwar haben die zuletzt gestiegenen Inflationserwartungen in Europa und besonders in den USA die Ertragsaussichten festverzinslicher Wertpapiere ein wenig verbessert - doch mit dem weit überwiegenden Teil dieser Assetklasse lassen sich weiterhin kaum relevante Renditen erwirtschaften.
Eine interessante Portfolioergänzung für institutionelle Investoren stellt in diesem Umfeld ein spezieller Immobilien-Fondsbaukasten der Deka dar. Denn er bietet die Aussicht auf höhere Erträge als mit defensiven Zinspapieren – bei gleichzeitig wesentlich niedrigerem Wertschwankungsrisiko im Vergleich zu risikoträchtigeren Anlageformen wie Aktien. Der Fondsbaukasten ermöglicht gezielte und gleichzeitig diversifizierte Engagements in mehrere Segmente europäischer Gewerbeimmobilien.
Dadurch besteht die Möglichkeit, Ertragslücken durch breit gestreute Investitionen in stabile Core- sowie Core Plus-Immobilien mit geringer Volatilität und regelmäßiger Ausschüttung effektiv zu schließen. Core-Immobilien zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage sowie eine hohe Qualität der Mieterbasis aus. Ähnliche Eigenschaften weisen auch Core Plus-Immobilien auf.
Gleichzeitig streben die im Rahmen des Baukastenkonzepts einsetzbaren Fonds auch in schwächeren Konjunkturzeiten kontinuierliche Erträge an. Dies trägt – neben der ohnehin geringeren Korrelation gewerblicher Immobilien gegenüber anderen Assetklassen – zusätzlich dazu bei, dass die Wertentwicklung der Investoren-Portfolios verstetigt wird. Gleichwohl sollten Anleger bedenken, dass eine Anlage in Immobilienfonds Wertschwankungen unterliegen kann, die sich auch negativ auf den Wert der Anlage auswirken können.
Die Basiskomponente des Baukastens bildet mit dem „WestInvest ImmoValue“ ein Fonds, der Kapital in junge, renditestarke Büroimmobilien in europäischen Top-Standorten investiert. Individuell kombiniert mit den drei weiteren WestInvest Baukastenfonds „WestInvest TargetSelect Hotel“, „WestInvest TargetSelect Logistics“ sowie „WestInvest TargetSelect Shopping“ lassen sich so die Chancen sektoraler Diversifikation optimal nutzen. So können sukzessive die Immobilienquoten in den Portfolios institutioneller Investoren auf- und ausgebaut werden. Dabei wird auch dem Thema „Nachhaltigkeit“ Rechnung getragen: So sind zahlreiche in den vier Immobilienfonds enthaltenen Objekten nach der sogenannten „Green-Building-Strategie“ zertifiziert, was ihren Wert sowie die Nutzungsqualität der Immobilien erhöht und einen wichtigen Beitrag zur Versorgungssicherheit und zum Klimaschutz leistet.
Verwaltet werden die vier Fonds durch das erfahrene Immobilien-Managementteam der Deka, das bereits vielfach ausgezeichnet worden ist – zuletzt im Juni dieses Jahres durch die Scope Analysis GmbH: Die Ratingagentur prämierte das Deka-Team als besten Asset Manager 2021 in der Kategorie „Institutional Real Estate Europe“.
Die Baukasten-Fonds im Detail.
Welche Besonderheiten zeichnen die vier Fonds des Deka-Baukastens aus, der eine gezielte Zusammenstellung sich ideal ergänzender Immobiliensegmente ermöglicht? Das Basisprodukt WestInvest ImmoValue ist ein Publikumsfonds für institutionelle Anleger mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 4,4 Milliarden Euro, dessen Anlagefokus auf ertragsstarke Büroimmobilien an ausgewählten Standorten in europäischen Ballungszentren ausgerichtet ist. Rund 35 Prozent seiner 48 Objekte befinden sich in Deutschland. Als Zielinvestitionen sind Büroobjekte in etablierten Lagen mit einer hohen Objektqualität vorgesehen.
Hierdurch erreicht der Fonds hohe Vermietungsquoten und stabile Erträge. Die Aussichten für den Büro-Immobilienmarkt in Deutschland sowie in ganz Europa erscheinen zudem derzeit ausgesprochen attraktiv. Denn es zeichnet sich eine Fortsetzung der Erholung der europäischen Konjunktur nach den Rückschlägen während der Pandemie ab – und anders als vielfach gemutmaßt, bleibt die physische Anwesenheit im Büro trotz Trend zum Home-Office bedeutsam für den Wissensaustausch und die Innovationsfähigkeit von Unternehmen.
Der Spezialfonds WestInvest TargetSelect Hotel setzt auf Hotelimmobilien in bedeutenden Städten mit einer ausgewogenen Mischung aus Geschäftsreisenden und Touristen. Dabei stehen hochklassige Immobilien mit bonitätsstarken Pächtern im Fokus des Fonds, dessen Anlagevermögen derzeit rund eine Milliarde Euro beträgt und eine stabile Ausschüttungsrendite erzielt. Das Portfolio ist mit 18 Objekten in den Innenstädten bedeutender europäischer Städte wie Frankfurt am Main, Hamburg, London, Dublin, Edinburgh,Wien und Amsterdam bereits sehr gut aufgestellt.
Der rund eine Milliarde schwere WestInvest TargetSelect Shopping investiert international in Handelsimmobilien an Standorten mit überregionaler Versorgungsfunktion und berücksichtigt dabei erfolgsrelevante Auswahlkriterien wie Zentralität und Kaufkraft. So sorgen enthaltene Fachmarktzentren, Nahversorgungszentren sowie Highstreet-Lagen für ein hohes Maß an Eigendiversifikation. Alle relevanten Handelskonzepte sind bereits im derzeit 16 Objekte umfassenden Portfolio des Fonds enthalten. Darüber hinaus bietet der attraktive Objektbestand in stabilen Lagen und mit solventen Mietern langfristig die Aussicht auf eine solide nachhaltige Performance.
Der WestInvest TargetSelect Logistics konzentriert sich auf Logistikimmobilien im Wert von derzeit 1,1 Milliarden Euro entlang der wichtigsten Transportrouten in wirtschaftlich starken Regionen. Diese bilden die Basis für einen ausgewogenen Bestand und ermöglichen derzeit eine überdurchschnittlich hohe Ausschüttungsrendite.
Die Nutzung des Baukastenkonzepts ermöglicht es institutionellen Investoren, die unterschiedlichen Eigenschaften der einzelnen Gewerbeimmobiliensegmente passgenau auf das eigene Rendite-Risikoprofil ausgerichtet zu nutzen.
Spezifische Merkmale der einzelnen Fonds bei Performancezuweisung und Volatilität können dabei passend kombiniert werden, um zum gewünschten Ergebnis zu gelangen: Den Büro-Basisfonds kennzeichnet seine Ausschüttungsorientierung, bei angestrebtem moderatem Wertzuwachs. Der Logistik-Fonds sowie der Hotel-Baustein stellen dagegen hohe laufende Erträge in Aussicht. Einen angemessenen Ertrag charakterisiert hingegen den auf Handelsimmobilien fokussierten Baukasten-Fonds.
Hintergrund: Auf lange Sicht weisen die vier Immobiliensektoren Büro, Hotel, Logistik sowie Handel zwar ähnliche risikoadjustierte Renditen auf. Allerdings unterscheiden sich die kurz- und mittelfristigen Renditeprofile der jeweiligen Sektorenfonds in der Regel deutlich. Denn die Renditeprofile werden – stark vereinfacht ausgedrückt – durch die jeweiligen laufenden Erträge und die Wertentwicklungen charakterisiert.
Der maßgebliche Grund dafür ist, dass phasenweise sehr unterschiedliche wirtschaftliche Determinanten die sektorenspezifische Entwicklung der Immobilien-Subsektoren beeinflussen: So unterliegt beispielsweise die von Tourismus- und Businesskunden geprägte Hotelnachfrage anderen Schwankungen innerhalb eines Konjunkturzyklus als etwa der Bedarf an Logistiklösungen, der entscheidend von der Entwicklung des Außenhandelsbeitrags und des Online-Handel bestimmt wird.
Durch eine geeignete Portfoliozusammenstellung kann aber ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Ertragskomponenten der einzelnen Nutzungsklasse hergestellt und die Volatilität verringert werden.
Fazit: Ein ausgeklügelter Einsatz des Baukasten-Fonds innerhalb des eigenen Immobilien-Portfolios kann institutionellen Investoren gerade im aktuellen Umfeld wertvolle Diversifikationseffekte und somit mehr Stabilität sowie verlässlichere Renditeaussichten ermöglichen. Und auch künftig lassen sich durch das WestInvest Baukasten-Konzept sektorspezifische zyklische Risiken wirkungsvoll verringern – wie beispielsweise Mietausfall, Leerstand und Wertminderung der Gebäude. Mit dem WestInvest-Baukastenkonzept als Ergänzung im Anlageportfolio sind Investoren dafür aber stets gut gewappnet.
