Kompetenz
Die Logistik der Zukunft.
Eine funktionierende Logistik macht den wirtschaftlichen Erfolg vieler Unternehmen und Branchen erst möglich. Auch deshalb sind Logistikimmobilien zunehmend gefragt. Früher ein Nischenprodukt, hat sich diese Anlageform inzwischen zur etablierten Assetklasse entwickelt, die wegen des interessanten Risiko- und Renditeprofils auch bei institutionellen Anlegern immer beliebter wird.
Dezember 2023
Zuerst die Corona-Pandemie, dann der Ukraine-Krieg: Die jüngsten Krisen haben der Weltwirtschaft die Zerbrechlichkeit von Lieferketten drastisch vor Augen geführt. Die globalen Warenströme sind zumeist auf schlanke Prozesse ausgerichtet, und wenn die nicht funktionieren, hakt es gewaltig. Firmen müssen ihre Produktion runterfahren oder ganz einstellen, Regale im Supermarkt bleiben leer.
Die Ereignisse der vergangenen Jahre haben die enorme Bedeutung einer reibungslos funktionierenden Logistik somit klar verdeutlicht. Der Verbraucher benötigt sie für die tägliche Versorgung und die Wirtschaft für die Sicherstellung von Produktionsabläufen und Lieferketten. Die Störung dieser Lieferketten sorgte deshalb bei vielen Unternehmen für ein strategisches Umsteuern bei der Organisation ihrer Warenströme. Resultat waren und sind eine Teilverschiebung der Lieferketten, der Ausbau zu Liefernetzwerken und mehr Pufferlager beziehungsweise eine strategisch höhere Lagerhaltung. Ziel ist es, essenzielle Produktionsstandorte wieder näher an die heimischen Märkte heranzubringen sowie Lagerflächen für eine zeitnahe Versorgung von Industrie und Bevölkerung aufzubauen.
Lieferketten strategisch verkürzen.
Experten unterscheiden hier zwischen Re- und Nearshoring. Während Reshoring die Rückverlagerung von Produktionsstätten aus Schwellenländern zurück in die Industriestaaten umfasst, beschreibt Nearshoring die Verlagerung der Güterproduktion in ein nahegelegenes Land oder eine Region, um die Produktion von Gütern wieder näher an die Verteilzentren und Verbrauchermärkte zu holen.
Durch den Trend zur De-Globalisierung nimmt die Nachfrage nach Logistikflächen beziehungsweise -immobilien zu. Der Bedarf an Lagerkapazitäten wächst, um externe Schocks in den Lieferketten besser abfedern zu können. Statt „just in time“ heißt es nun verstärkt „just in case“.
Ein weiterer starker Nachfragetreiber für Logistikimmobilien ist das veränderte Konsumentenverhalten. Immer mehr Waren werden über das Internet bestellt. Entsprechend bauen auch traditionelle Handelsunternehmen ihre Online-Präsenz kontinuierlich aus, was die Nachfrage nach Logistikleistungen in Zukunft weiter steigen lässt. So schätzen die Volkswirte der Deka, dass der Online-Anteil an den Einzelhandelsausgaben in der Europäischen Union von derzeit 11,5 Prozent bis 2027 auf über 20 Prozent steigen dürfte. Hiermit einhergehend wächst der Bedarf an modernen Logistikflächen deutlich, da bei vergleichbarem Umsatz der Flächenbedarf an Lagerfläche im Online-Handel im Vergleich zum stationären Handel in etwa dreimal so hoch ist.
Flächenknappheit bei Logistikimmobilien.
Während die Nachfrage schon seit Jahren steigt und die Leerstände auf Rekordtiefstände gesunken sind, ist das verfügbare Flächenangebot weiterhin gering. Gründe hierfür sind die stark gestiegenen Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten, die hohen Anforderungen an die Energiebilanz der Immobilien und die zu erfüllenden ESG-Kriterien. Alles zusammengenommen hat zu einem deutlichen Rückgang der Neubauaktivität geführt und die Flächenknappheit noch einmal verschärft.
Neben der Flächenknappheit ist die Verfügbarkeit von Fachkräften ein weiterer Engpassfaktor in der Logistik. Denn dort, wo noch geeignete Grundstücke für die Ansiedelung von Logistikimmobilien vorhanden sind, gibt es in vielen Fällen nicht ausreichend viele Arbeitskräfte, die in der Logistik trotz Automatisation heute noch benötigt werden. Dieses gilt in vielen Fällen auch für urbane Logistikstandorte, die für die Last-Mile-Logistik benötigt werden, um den wachsenden Bedarf zur Belieferung noch am Bestelltag (Same-Day-Delivery) zu erfüllen.
Logistikimmobilien auch als Basisinvestment.
Von den insgesamt sehr positiven Wachstumsaussichten können Investoren profitieren. Logistikimmobilien als Anlageklasse sind längst kein Nischenprodukt mehr, sondern eignen sich durchaus als Basisinvestment. „Moderne Logistikimmobilien mit guter Anbindung bleiben auch in Zukunft eine attraktive Anlageklasse“, sagt Ruud Hoenink, Fondsmanager Logistics & Hotel der Deka Immobilien.
Die Deka hat sehr frühzeitig Logistikimmobilien nicht nur als Wachstumsbranche, sondern auch als attraktive, eigenständige Assetklasse identifiziert und bereits im Jahr 2008 den Sektorenfonds TargetSelect Logistics aufgelegt. Der Fonds konzentriert sich auf Logistikimmobilien entlang der wichtigsten Transportrouten in wirtschaftlich starken Regionen mit hoher logistischer Bedeutung. Dazu gehören neben Deutschland, den Niederlanden und Frankreich auch Finnland, Österreich sowie die Tschechische Republik.
Fondsmanager Hoenink sieht seinen Fonds für die Zukunft sehr gut aufgestellt. Die breite Streuung über insgesamt 35 Objekte mit aktuell 76 Mietern biete die Aussicht auf weiterhin hohe und stabile Ausschüttungen sowie eine attraktive Wertentwicklung. So betrugen die durchschnittlichen Ausschüttungen seit Auflage des TargetSelect Logistics deutlich über fünf Prozent pro Jahr. „Der junge Objektbestand in guten Lagen ermöglicht auch langfristig die Aussicht auf eine stabile Performance“, sagt Deka-Experte Hoenink.
Dafür sorgen neben den attraktiven Standorten und den modernen Gebäuden auch die Mieter. Der Fonds verzeichnet einen tendenziell steigenden Anteil an Produzenten und Handelsunternehmen, die die Flächen selbst als Hauptmieter anmieten und dann an Kontraktlogistiker untervermieten. Das bedeutet: Die Flächen bleiben langfristig in der Hand des Auftraggebers, ohne abhängig von der Auftragslage der Dienstleister zu werden.
Für zusätzliche Attraktivität der Objekte achtet das Portfolio-Management verstärkt auf das Thema Nachhaltigkeit. Ob LED-Beleuchtung, E-Ladesäulen für PKWs und Fahrräder oder Photovoltaikanlagen – im Bestand gewinnt die klimaschonende Umrüstung beziehungsweise Optimierung stark an Bedeutung. Und Neubauten werden oftmals bereits mit Wärmepumpen, Geothermie oder Biomasse beheizt. Die Folge ist eine stetige Steigerung der Zertifizierungsquote, die aktuell bei rund 80 Prozent liegt.
Mietniveau steigt.
Für Stabilität sorgt außerdem die Dynamik der Mietentwicklung. Flächenmangel in Verbindung mit hoher Nachfrage sowie gestiegenen Kosten für Neubauprojekte ließen die Mieten in Europa in den vergangenen Jahren immer schneller steigen. Die Mieten in den Portfolio-Objekten legten aufgrund der hohen Nachfrage entsprechend kontinuierlich zu, und die Leerstandsquote liegt im Fonds derzeit bei null Prozent. „Dass wir in den richtigen Lagen investieren, wird auch durch die Vollvermietung des Fonds bestätigt“, betont Hoenink.
Weil die im Portfolio befindlichen Logistikimmobilien über ein stabiles Mietniveau mit indexierten Mietverträgen verfügen und an guten strategischen Standorten liegen und somit sehr gut wiedervermietbar sind, profitieren Investoren von einer insgesamt geringen Ertragsvolatilität. Ein weiterer Vorteil: Anleger sind mit einem Investment in den TargetSelect Logistics nicht an eine bestimmte Branche gebunden, was das Risiko im Gesamtportfolio weiter verringert. Die allermeisten Logistikstandorte werden von verschiedenen Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen genutzt und bieten allein schon hierdurch eine Diversifikation.
Dass die Deka Immobilien Investment mit ihrem Engagement in Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren viel richtig gemacht hat, wurde ihr jetzt auch von offizieller Seite bestätigt. Sie erhielt von der Ratingagentur Scope den diesjährigen „Real Estate Logistics 2024“ Award, mit dem die langjährige Logistikerfahrung sowie die überdurchschnittliche Fondsperformance zur Vergleichsgruppe honoriert wurde.
