Immobilien und Nachhaltigkeit

„Die EU-Taxonomie wird den Markt umfassend verändern“

Immobilien bleiben weiterhin eine attraktive Anlageklasse für institutionelle Investoren. Nicht zuletzt durch das Inkrafttreten der EU-Taxonomie wird jedoch auch in der Immobilienbranche das Thema Nachhaltigkeit zunehmend zu einem Wettbewerbsfaktor, der bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden muss.

Juni 2022

Immobilien waren auch 2021 ein äußerst beliebter Baustein in den Portfolios institutioneller Investoren. Gemessen am Transaktionsvolumen hat der deutsche Immobilienmarkt 2021 einen Rekordstand erreicht: Mit 111 Mrd. Euro lag das investierte Kapital laut Jones Lang LaSalle 36 Prozent höher als 2020. Auch in diesem Jahr bleibt die Assetklasse attraktiv, so Burkhard Dallosch, Geschäftsführer bei der Deka Immobilien Investment: „Der deutsche Immobilienmarkt bietet trotz der anhaltenden Renditekompression weiterhin auf längere Sicht attraktive Investmentchancen. Daran ändern auch die aktuell anziehenden Zinsen nichts – steigende Inflationsraten und historisch immer noch günstige Finanzierungsbedingungen sprechen weiterhin für Investments in Immobilien.“

Dies gilt auch vor dem Hintergrund der steigenden Relevanz von nachhaltigeren Immobilienlösungen. Seit diesem Jahr gilt die Taxonomie-Verordnung als Klassifizierungssystem, welches definiert, ob eine Wirtschaftstätigkeit ökologisch nachhaltig ist. Hierbei wurden jene Sektoren priorisiert, die für den Großteil aller direkten Treibhausgasemissionen der EU verantwortlich sind. Dabei gelten Aktivitäten rund um die Immobilie als ein relevanter Wirtschaftszweig. Das ist nachvollziehbar, wenn man berücksichtigt, dass rund 40 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland durch Bau, vorgelagerte Lieferketten und Betrieb der Immobilien entstehen.

Als nachhaltig gelten Wirtschaftsaktivitäten unter anderem dann, wenn sie belegen können, dass sie einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung eines der sechs Umweltziele der Europäischen Union leisten und kein anderes Umweltziel der Taxonomie durch diese Aktivität beeinträchtigen. Zudem sind soziale Mindeststandards einzuhalten. Die Kriterien, was dabei als wesentlicher Beitrag zu einem Umweltziel nach der Taxonomie-Verordnung zu werten ist, sind umfangreich und sehr konkret. Je nach Kategorien (Neubau, Renovierung, Einzelmaßnahmen und Bestand) gibt es unterschiedliche Kriterien, um in Bezug auf das Ziel Klimaschutz als taxonomiekonform zu gelten.

„Die Taxonomie wird sich auf alle Immobilieninvestoren auswirken und den Markt umfassend verändern. Langfristig besteht die Gefahr, dass Immobilien, die nicht taxonomiekonform sind, an Wert verlieren“, prognostiziert Dallosch. „Es liegt daher im eigenen Interesse der Branche, das Thema Nachhaltigkeit voranzutreiben.“

Dies ist einer der Gründe, warum sich Deka Immobilien eine umfassende Nachhaltigkeitsstrategie gegeben hat, welche Klimaneutralität bis spätestens 2050 für das eigene Handeln und das gesamte Portfolio erreichen will. Dabei legt sie großen Wert auf nachhaltige Standards und nimmt ihre Verantwortung gegenüber kommenden Generationen ernst. Ihr Auftrag als Treuhänder ist zudem, die Treuhandgelder ihrer Investoren im Rahmen einer ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlich nachhaltigen Geschäftsausrichtung zu verwalten. Ein besonderes Augenmerk liegt deshalb auf der Reduktion der CO2-Emissionen der Immobilien im Bestand.

Green Buildings und Zertifizierungen.

Doch auch schon vor Einführung der Nachhaltigkeitsstrategie war das Thema Nachhaltigkeit fest in der Deka Immobilien verankert. Bereits seit 2010 wird zudem eine Zertifizierungsstrategie für die Bestandsgebäude verfolgt, die es erlaubt, kontinuierlich Optimierungspotenziale in und an den Immobilien zu identifizieren und diese konsequent in die Maßnahmenplanung zu übernehmen. Nachhaltigkeitszertifikate werden weltweit genutzt, um die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu bewerten. Durch die Entwicklung objektiver Standards ist es möglich, Immobilien innerhalb eines Zertifizierungssystems international miteinander zu vergleichen. Diese Systeme gewinnen daher immer mehr an Bedeutung und haben sich bereits als Wettbewerbsfaktor etabliert.

Als eine der größten Assetmanagerinnen in Deutschland steht die Deka Immobilien in besonderer Weise in der Verantwortung, die Gelder der Anlegenden nachhaltig zu verwalten. Mit über 48 Mrd. Euro Immobilienvermögen weltweit (per 01. März 2022) kann sie einen großen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung der Immobilienbranche leisten. Entsprechend weist sie heute eine der höchsten Zertifizierungsquoten (bezogen auf den Verkehrswert) im Markt aus. Per Ende 2021 umfasste das Portfolio 313 als nachhaltig ausgezeichnete Objekte im Wert von rund 35 Mrd. Euro, das entspricht, gemessen am gesamten Immobilienvermögen der Deka-Fonds, einem Anteil von 74 Prozent. Um eine solche Quote zu erreichen und langfristig den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen zu senken, sind unterschiedliche Maßnahmen auf Portfolioebene nötig. Eine davon ist MeteoViva – eine intelligente Gebäudesteuerung mittels Wettervorhersage.

Effizientere Gebäudetechnik mit MeteoViva.

„Wir messen und validieren kontinuierlich die CO2-Emissionen und den Energieverbrauch der einzelnen Objekte und ergreifen frühzeitig entsprechende Maßnahmen zur Reduktion der Verbräuche und Emissionen“, erläutert Burkhard Dallosch. „So setzen wir zur Verbesserung der Energieeffizienz beispielsweise auf intelligente Lösungen wie MeteoViva. Dabei handelt es sich um ein intelligentes Gebäudesteuerungssystem, das Wettervorhersagen und Gebäudebetriebsdaten verknüpft und daraus die optimalen Steuerdaten für die Gebäudetechnik ermittelt. Das Ergebnis sind gleichmäßigere Temperaturverläufe, eine vereinfachte Steuerung von Heizung, Lüftung und Kühlung und ein reduzierter CO2-Fußabdruck durch eine höhere Energieeffizienz.“ Durch den Einsatz des Gebäudesteuerungssystems von MeteoViva lässt sich der raumklimabezogene Energieverbrauch um durchschnittlich 20 Prozent reduzieren und so die CO2-Emissionen des Portfolios langfristig spürbar senken.

Das zeigt, dass im Bestand ungenutzte Potenziale für klimafreundliche Sanierungen liegen können. Darüber hinaus arbeitet die Deka stetig daran, Modernisierungspotenzial in ihrem Bestand ausfindig zu machen und Immobilien im Portfolio nachhaltig zu sanieren.

Beispiel einer Sanierung im Portfolio.

Ein gutes Beispiel ist die erfolgreiche Sanierung des Gebäudekomplexes „Silvers“ in Düsseldorf. Nach dem Erwerb der Liegenschaft im Jahr 2000 hat die Deka sich 2016 bewusst gegen einen Abriss und für eine Sanierung der Immobilie entschieden. Im Zuge dessen wurde ein umfassendes Sanierungskonzept entwickelt, das die Energie- und Wassereffizienz sowie das Wohlbefinden der Mieter in den Fokus rückt. So wurde unter anderem eine Neugestaltung der Eingänge und der Außenanlagen umgesetzt und damit attraktive Regenerations- und Kommunikationsflächen für die Mieter geschaffen. Um den Ressourcenverbrauch zu reduzieren, wurden sämtliche Anlagen durch zeitgemäße Haustechnik ersetzt.

Nach Abschluss der Maßnahmen im Jahr 2017 wurde das Gebäude mit dem höchsten Zertifizierungslevel der US-amerikanischen Green Building-Zertifizierung LEED in Platin ausgezeichnet. „Die erfolgreiche Sanierung unseres Bestandsobjektes ‚Silvers‘ ist ein exzellentes Beispiel dafür, wie Bestandsimmobilien nachhaltig saniert werden können“, fasst Dallosch zusammen. Und das nächste Projekt ist bereits gestartet: die Erweiterung des Objektes in Holzhybridbauweise – dies zeigt, dass Nachhaltigkeit ein dynamischer Prozess ist.

„Die angeführten Beispiele veranschaulichen, dass wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie mit konkreten Maßnahmen unterlegen und schon sichtbare Erfolge vorweisen können“, so der Geschäftsführer der Deka Immobilien Investment. „Den eingeschlagenen Weg in Richtung Nachhaltigkeit werden wir konsequent weitergehen, sodass wir auch in Zukunft unter Berücksichtigung der EU-Taxonomie und der Offenlegungsverordnung gut aufgestellt sind.“

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