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Das Hotel der Zukunft
Innovation investierbar machen

Um konkurrenzfähig zu bleiben, tüfteln Hotelketten in Forschungszentren daran, wie sie die Gäste begeistern und an sich binden können. Das ist auch für Investoren wichtig. Denn zukunftsfähige Hotels eignen sich gut als Beimischung in einem Immobilienportfolio.

Geplantes Hotel „Rosemont“ der Hilton-Gruppe in Dubai

 

Bei der Hotelgruppe Peninsula aus Hongkong wird nichts dem Zufall überlassen. An einem geheimen Standort forscht ein 26-köpfiges Team aus Ingenieuren daran, wie man den Hotelaufenthalt noch bequemer gestalten kann. Die Labore der Hotelkette sind in Hallen oder Bürogebäuden untergebracht. Darin werden Zimmer immer wieder umgebaut, um Ideen auf ihre Praxistauglichkeit zu testen. Derzeit arbeiten die Experten beispielsweise daran, wie die Gäste des Hauses mit ihrer Stimme das Licht, den Fernseher oder die Temperatur in ihrem Zimmer regeln können – in elf verschiedenen Sprachen.

„Hotels bieten Aussichten auf Mehrertrag und helfen dabei, ein Immobilienportfolio besser zu diversifizieren.“

Mark Wolter

Leiter Immobilienfondsmanagement Institutionelle Kunden

„Dass Hotels heute ihre eigene Entwicklung so professionell angehen, ist auch für uns als Investoren ein wichtiger Aspekt“, sagt Mark Wolter, Leiter Immobilien­fonds­management Institutionelle Kunden. „Gerade diese Entwicklungen zu verstehen und zu analysieren ist ein zentraler Punkt bei der Bewertung etwaiger Hotel­investments. Schließlich ist das eine wesentliche Grund­lage dafür, dass ein Hotel erfolgreich läuft und sich das Investment für uns als Investoren auszahlt.“

 

Tatsächlich haben sich Hotels in den vergangenen Jahren als eigenständige Anlage­klasseetabliert. Das hat verschiedene Gründe. Zum einen die zunehmende Professiona­lisierung, die allerdings nicht nur eigene Forschungs­zentren betrifft. Während früher verlässliche Daten zu den Umsatz- und Belegungs­zahlen kaum verfügbar waren, sind diese heute viel transparenter und gut zugänglich. Auch ist heute in den Pachtverträgen festgelegt, wie viel ein Hotel­betreiber aufgrund der hohen Abnutzung in die Betriebs- und Geschäfts­ausstattung jedes Jahr investieren muss. Tut er das nicht, muss er das Geld entsprechend auf die Seite legen.

 

„Dazu kommt, dass Hotels einen gewissen Rendite­aufschlag gegenüber Büro­immobilien bieten und einen wichtigen Beitrag zur Diversi­fizierung eines Immobilien­portfolios leisten“, erklärt Wolter. Dass Hotels heute sehr viel mehr im Fokus der Anleger stehen, zeigt sich eindrucks­voll im Transaktions­volumen. Allein in Deutschland hat es sich zwischen 2011 und 2016 fast verfünffacht.

Hotelmarkt im Aufwind
Gästeübernachtungen in Deutschland in Mio.

Quelle: Statista; Stand: 31.12.2016

Grundsätzlich funktionieren Hotel­investments so: Der Entwickler eines Hotels sucht ein Grundstück und einen Betreiber, der einen lang­fristigen Pachtvertrag unterschreibt. Steht ein solches Hotel dann inklusive Pacht­vertrag zum Verkauf, kommen Investoren wie die Experten der Deka ins Spiel. Sie prüfen anhand der Umsatz- und Belegungs­zahlen oder bei Neubauten auf der Basis von Gutachten sowie anhand weiterer Kriterien, ob ein Hotel als Investment attraktiv ist oder nicht.

 

Allerdings braucht es für die Beurteilung von Hotel­investments auch auf Seiten der Investoren spezielle Expertise. Schließlich gibt es hier im Vergleich zu Büro­gebäuden oder dem Einzel­handel eine viel größere Vielfalt an Nutzungs­typen, wie Familien-, Sport- oder Wellness­hotels. Und längst nicht alle sind aus Investoren­sicht gleicher­maßen attraktiv.

 

Dazu kommt die Frage des Standorts. Wolters Fokus liegt bei Hotels in Innenstadtlagen. Zum Beispiel in Amsterdam: als Hauptstadt und kulturelles Zentrum touristisch sehr attraktiv. Durch die Ansiedlung von Unternehmen, Behörden und wissenschaftlichen Einrichtungen besteht zudem Bedarf von Seiten der Geschäftsreisenden. Das heißt, sowohl Geschäfts- wie auch Privatkunden kommen in die Stadt. „Wir haben also einen hohen Grad an Diversifikation bei den Endkunden und damit sind gute Hotels in Amsterdam auch weniger abhängig von der Entwicklung der niederländischen Wirtschaft“, erklärt Wolter.

 

Innovative Ansätze

Aber es gilt auch die Zukunftsaussichten der einzelnen Hotels genau zu beleuchten. Und die wiederum hängen davon ab, wie gut es den Gästehäusern gelingt, ihre Kunden zu begeistern, zu überraschen und damit an sich zu binden. Dazu zählen unter anderem Komfort oder die Technologie, die in einem Gästehaus zum Einsatz kommt.


Aus diesem Grund und um neuen Geschäftsmodellen wie Airbnb Paroli bieten zu können, gehen Hotelketten verstärkt dazu über, neue Ideen in eigenen Experimentier-Werkstätten zu testen. Das gilt auch für Accor. Bei dem Hospitality-Riesen mit mehr als 4.000 Hotels weltweit im Portfolio entwerfen Experten zurzeit Übernachtungsmodelle für eine neue Budget-Marke.

Luxus liegt im Trend
Transaktionsvolumen nach Sternekategorien

Quelle: Colliers International, Marktbericht Hotel 2016/2017

Ein Platz zum Leben und Schlafen, ein offenes Haus für „Townster“ (Einheimische) und „Tripster“ (Touristen) sollen die Jo & Joe Hotels werden. In der Praxis sollen dort künftig Singles, Paare, Gruppen oder Familien unter verschiedenen „Happy Floors“ auswählen. Die ungewöhnlichste Unterkunft heißt „OOO – Out of the Ordinary“ für Gruppen bis zu sechs Personen, die in Hänge­matten, Zelten oder Wohnwagen schlafen – in einem Haus mitten in einer Millionen­metropole.

 

Hotel von 25hours in Hamburg, HafenCity

 

 

Im Hotel Rosemont der Hilton-Gruppe soll künftig das Smartphone als Schaltzentrale die Zimmertechnik dirigieren. Doch dies ist nur ein Detail in dem in Dubai geplanten Hotel der Superlative, das aus zwei Türmen mit jeweils 53 Etagen besteht. Voraussichtlich ab 2018 können sich die Reisenden im Inneren auf Abenteuerpfaden durch einen 7.000 Quadratmeter großen Regenwald den Weg zu ihren Luxuszimmern bahnen – unterwegs machen sie vielleicht Halt bei den Dinos im hauseigenen Jurassic Park. Und zum Entspannen lädt ein spektakulärer Außenpool in der 25. Etage ein.

„Hotels, die nur auf einzelne Trends setzen, sind eher vorsichtig zu beurteilen.“

Mark Wolter

Leiter Immobilienfondsmanagement Institutionelle Kunden

Zudem gehen Hotelbetreiber inzwischen dazu über, sich auf bestimmte Zielgruppen zu fokussieren. Die Generation Y zum Beispiel – die Jahrgänge 1980 bis 2000 – sucht bei Hotelaufenthalten nach individuellen Unterkünften, wie sie Moxy, Aloft oder 25hours bieten. Dort wird die Lobby dank Working Space zum gemeinschaftlichen Arbeitsplatz mit Self-Service-Bar. Und am Abend wird an derselben Stelle gefeiert.

 

Sehr futuristisch wirken die Zimmerentwürfe für die neue Hotelmarke Jo&Joe von Accor. In Paris testet die Hotelgruppe derzeit im eigenen Kreativlabor, was von den Ideen in die Realität umgesetzt werden kann.

 

Vorsichtig ist Wolter allerdings bei reinen Trendhotels. „Sie sind abhängig von externen Faktoren“, erklärt er. „Hören solche Trends irgendwann auf und werden durcheinen anderen Trend ersetzt, dann kann das für ein Hotel zum Problem werden.“ Ebenfalls skeptisch sieht er einen zu stark ausgebauten Wellness- und Spa-Bereich. Das verursacht hohe Kosten, zahlt sich in der Regel aber nicht aus. Stattdessen sind für ihn neben der Lage und den Umsatz- und Belegungszahlen auch eine hohe Qualität bei der Inneneinrichtung sowie die technische Ausstattung von großer Bedeutung. Die so ausgewählten Hotels können dann tatsächlich einen Beitrag dazu leisten, ein Immobilienportfolio attraktiver zu machen.

Das Beispiel Deutschland zeigt, dass sich die Hotellerie bislang gegen neue Konkurrenten wie Airbnb und Co. behauptet.

Markt & Impuls - Für institutionelle Investoren - Ausgabe 3, August 2017