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Kontinuität und Innovation
Immobilien-Spezialfonds verbinden Diversifikation und Ertragschancen

Seit mehr als zwölf Jahren kooperiert der Kommunale Versorgungsverband Sachsen-Anhalt (KVSA) mit der Deka. Anlässlich der jährlichen Anlageausschusssitzung und des Ankaufs des neuen Objekts „Altes Hauptpostamt Erfurt“ für den KVMS-Domus-Fonds diskutieren Investor und Deka im Interview die bisherige Zusammenarbeit und geben Ausblicke.


DekaBank Round-Table-Gespräch mit ANDREAS SCHMIDT, MARK WOLTER, MICHAEL STARK-URZENDNIK


 

Herr Schmidt, Sie sind Leiter Kapitalanlagenmanagement des KVSA. Welche maßgeblichen Faktoren haben Sie zu Immobilieninvestments bewogen?

SCHMIDT: Für uns als Investor mit kontinuierlichen Zahlungsverpflichtungen sind Anlagen in Sachwerte und insbesondere Immobilien von großer Bedeutung. Real-Estate-Investitionen sind aufgrund ihres attraktiven Chance-Risiko-Profils prädestiniert für die Erfüllung langfristiger Zahlungsverpflichtungen. Die regelmäßig erstellten Asset-Liability-Management-Studien untermauern diese Marktsicht zusätzlich. Der KVMS-Domus-Fonds der Deka nimmt in unserem Portfolio seit Jahren eine zentrale Rolle als Basisinvestment ein. Hauptgründe dafür sind die große Ertragsstärke bei gleichsam geringerer Volatilität.

Wann haben Sie sich erstmals mit Immobilieninvestments auseinandergesetzt?

SCHMIDT: Als Anlageklasse sind sie 2004 in unseren Fokus gerückt. Uns wurde schnell klar, welche bedeutende Rolle Immobilien im Rahmen einer langfristigen Anlagestrategie spielen können, und haben daher von Anfang an die Partnerschaft zur Deka gesucht.

„Der offen gestaltete Prozess hat uns vor Fehlgriffen am Immobilienmarkt bewahrt.“

Andreas Schmidt

Experte Kapitalanlagemanagement;

Leiter Bereich Finanz- und Anlagenmanagement, Kommunaler Versorgungsverband Sachsen-Anhalt

Herr Stark-Urzendnik, Herr Wolter, seit wann ist die Deka im Bereich der Immobilien-Spezialfonds aktiv? Und wie gestaltet sich die Nachfrage nach diesen Produkten derzeit?

WOLTER: Die Deka hat seit über 35 Jahren Erfahrung mit Immobilien-Spezialfonds. Erst vor kurzer Zeit feierten wir das zwanzigjährige Bestehen eines unserer Individualmandate. Unsere Expertise in diesem Bereich ist über die Jahre kontinuierlich gewachsen. Insbesondere während der vergangenen Jahre ist die Nachfrage nach diesen Produkten deutlich angestiegen.

STARK-URZENDNIK: Die Niedrigzinssituation hat den Trend hin zu Immobilien noch einmal verstärkt. Diese übergeordnete Tendenz betrifft sämtliche institutionelle Anlegergruppen. Individuell müssen Fragen nach Einzelinvestments, Pool-Lösungen oder Spezialfonds beantwortet werden. Hier gilt es, gemeinsam mit dem Kunden eigene Wege zu suchen. Die größte Nachfrage nach solchen Lösungen verzeichnen wir derzeit von Pensionskassen.

 

Herr Schmidt, Sie arbeiten seit rund zehn Jahren mit der Deka zusammen. Wie hat sich diese Partnerschaft entwickelt?

 

SCHMIDT: Da wir eng mit Sparkassen kooperieren, lag es 2004 nahe, uns mit den Angeboten der Deka im Bereich Immobilien auseinanderzusetzen. Wir verzeichnen seit dieser Zeit Überschüsse und wollen diese sicher investieren. Aus diesem Grund haben wir uns für den KVMS-Domus-Fonds entschieden. Im Nachgang empfinde ich als besonders positiv, dass die Auseinandersetzung mit einzelnen Immobilienobjekten kurz nach Auflage des Fonds startete. Damals waren gute Objekte rar und der Austausch mit der Deka und unserem Partner der Zusatzversorgungskasse Mecklenburg-Vorpommern hat uns Erkenntnisse geliefert, von denen wir noch heute profitieren. Auch wenn wir damals der selektiven Zuführung von Objekten zeitweise kritisch gegenüberstanden und dies gegenüber der Deka auch angesprochen haben, sind wir im Nachhinein froh über diese Entwicklung. Der offen gestaltete Prozess hat uns vor Fehlgriffen am Immobilienmarkt der Jahre 2004 bis 2006 bewahrt. Der Austausch mit der Deka gestaltet sich bis heute sehr lebendig: Wir haben das Gefühl, dass unsere Interessen ernsthaft wahrgenommen werden.

 


KVMS-DOMUS-FONDS IM ÜBERBLICK
Auflagedatum 2004
Anleger 2
Fondsvolumen Rd. 209 Mio. Euro
Objekte 17


 

Die zunehmende Regulatorik stellt auch Lösungsanbieter vor Herausforderungen. Wie kann die Deka institutionelle Kunden in diesem Bereich unterstützen?

STARK-URZENDNIK: Die Prozesse im Asset Servicing richten sich an den Investoren mit der größten Regulierungsdichte aus. Dabei werden unsere Kunden durch spezialisierte Mitarbeiter begleitet, welche ein umfangreiches Wissen über die individuellen Bedürfnisse der jeweiligen Anlegergruppen besitzen. Hinzu kommt die Expertise externer Juristen. Das Ziel ist es, Rechts- und Prozesssicherheit für unsere Kunden zu gewährleisten. Unabhängig von den reinen regulatorischen Anforderungen benötigen Investoren heute ein umfassenderes und vor allem zeitnahes Reporting. Die Märkte sind hektischer geworden und Kunden müssen schneller denn je darauf reagieren. Diesen Anforderungen werden wir mit unseren individuell gestaltbaren Reporting-Paketen gerecht.

„Die Kommunikation mit dem Kunden beeinflusst die Auswahl der Objekte entscheidend.“

 

Mark Wolter, MRICS

Geschäftsführer der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

Der KVMS-Domus-Fonds ist im Immobilienportfolio des KVSA das Basisinvestment. Welche Rolle spielt der Investitionsschwerpunkt Büroimmobilien in Deutschland dabei?

SCHMIDT: Geschäftshäuser sind sehr fungibel und bieten darüber hinaus ein attraktives Ertragspotenzial. Aus diesem Grund ist es naheliegend, ein Basisinvestment zu wählen, das in diesem Bereich einen Schwerpunkt legt. Außer unserer Anlage im KVMS-Domus-Fonds haben wir noch andere Immobilienprodukte in unserem Portfolio, welche als Satelliten dienen und uns dabei helfen, stärker zu diversifizieren. Der Schwerpunkt auf deutschen Gewerbeimmobilien gefällt uns als Altersvorsorge­einrichtung aus verschiedenen Gründen. In erster Linie ist Deutschland ein etablierter Immobilienmarkt, der aufgrund seiner dezentralen Struktur interessante Investitionschancen abseits der Metropolen bietet. Hätten wir als KVSA zuerst auf Objekte in Asien gesetzt, wäre das nicht glaubwürdig gewesen. Trotzdem haben wir unser Engagement in Immobilien regional noch breiter aufgestellt. Die europäischen Kernmärkte sowie Österreich und die Schweiz sind in diesem Zusammenhang attraktive Alternativen.

 

 

 

 

Wie schätzen Sie aktuell die Situation auf den Immobilienmärkten ein?

WOLTER: Im vergangenen Jahr lag der Umsatz auf den globalen Immobilienmärkten bei 770 Milliarden US-Dollar. Der Rekordwert des Jahres 2007 ist damit nicht mehr weit entfernt. Treiber dieser Entwicklung sind das Zinsumfeld und die damit verbundene Liquiditätssituation und auch die relative Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen. Deka Immobilien selbst hat in 2015 rund 4,3 Mrd. Euro umgesetzt, davon entfielen rund 2,7 Mrd. Euro auf Ankäufe und rund 1,6 Mrd. Euro auf Verkäufe

 

Wo liegen Ihre Schwerpunkte auf diesem globalen Markt?

WOLTER: Die Deka ist weltweit aktiv und auch auf dem nordamerikanischen sowie asiatischen Markt vertreten. In Europa liegen unsere Schwerpunkte in Deutschland, Frankreich und UK. Hintergrund dieses Schwer­punkts ist die Rolle dieser Länder als stabile Anker innerhalb Europas. Neben dem Ausbau globaler Investments interessieren wir uns derzeit auch für Skandinavien. Wenn wir die Nutzungsarten betrachten, haben wir in den vergangenen Jahren neben der klassischen Büroimmobilie in den Bereichen Einzelhandel, Logistik und Hotel eine große Expertise aufbauen können. Inzwischen blicken wir auf einen überzeugenden Track Record zurück.

 

Die Deka bietet Investoren der Immobilien-Spezialfonds einen regelmäßigen Austausch an. Dabei können Anleger auch auf den Investitionsprozess Einfluss nehmen. Was bedeuten diese Möglichkeiten für Sie, Herr Schmidt?

SCHMIDT: Der Dialog mit dem Fondsmanagement und unseren Partnern ist sehr rege. Wir beschränken uns dabei nicht auf die Vorbereitung von Sitzungen oder die Gespräche im Vorfeld konkreter Investitionsentscheidungen. Vielmehr kommen immer mehr auch administrative Themen zur Sprache. Beispielsweise bringen wir unsere Erfahrungen im Bereich Reporting und Controlling ein und tauschen uns mit Investitionspartnern aus. Grundsätzlich ist dieses Miteinander von einem sehr konstruktiven Klima geprägt. Auch Kritik kam dabei das ein oder andere Mal zur Sprache. Wir glauben, dass dies die Voraussetzung einer tragfähigen Geschäftsbeziehung ist, und fühlen uns daher mit der im Rahmen des KVMS-Domus-Fonds gepflegten Offenheit sehr wohl.

 

Wie individuell können Sie auf die Wünsche der Kunden eingehen? Welche Pläne hat die Deka?

STARK-URZENDNIK: Wir sind in 26 Ländern dieser Welt präsent und entsprechend gut vernetzt. Dies eröffnet uns einen Zugang zu Immobilien, der so für andere Lösungsanbieter nicht besteht. Darüber hinaus spricht unsere Größe für sich. Wir verwalten Immobilienvermögen im Umfang von rund 28 Mrd. Euro. Dadurch haben wir Erfahrung mit verschiedensten Investitionsformen und können sie im Austausch mit Kunden einbringen.


WOLTER: Die Kommunikation mit dem Kunden im Rahmen eines Individualmandats hat einen entscheidenden Einfluss auf die spätere Auswahl der Objekte. Nur mit diesen Informationen kann es gelingen, passende Immobilien und Investitionsformen zu identifizieren. Auch bei der Wahl der Anlageregionen kommen wir Kunden entgegen. Der Wunsch nach regionaler Diversifikation führt dazu, dass wir neben Wachstum unserer bestehenden Produkte neue Opportunitäten in anderen Regionen, wie beispielsweise Nordamerika, wahrnehmen.

 

Sie sind seit zwölf Jahren Kunde der Deka. Wie fällt Ihr Resümee aus?

SCHMIDT: Die lange Dauer unserer Geschäftsbeziehung spricht für sich. Es gibt keinen Partner, mit dem wir so lange kooperieren. Insbesondere die Zusammenarbeit der Teams funktioniert sehr gut. Diese Kontinuität hat sich für den KVSA ausgezahlt. So hat die Deka uns während unruhiger Marktphasen, wie der Finanzkrise von 2008, mit individuellen Lösungen sehr gut beraten. Beispielsweise haben wir auf Anraten der Deka vor Jahren entschieden, von der Zinsbindung Abstand zu nehmen. Darüber hinaus wurde zunehmend der Fokus auf B- und C-Standorte gelegt, schon zu Zeiten, in denen diese Märkte noch nicht im Fokus institutioneller Investoren standen. Auch aus diesem Grund gibt es keinen Anlass, die Deka am zukünftigen Wachstum der Immobilieninvestitionen des KVSA nicht partizipieren zu lassen. Wir haben schon mehrfach die Zeichnungssumme erhöht. Dieser Vorgehensweise steht auch unter heutigen Gesichtspunkten in der Zukunft nichts im Wege.

 

ANDREAS SCHMIDT

 

ist ein Experte für das Kapitalanlagemanagement mit vielen Jahren praktischer Erfahrung. Seit 2002 leitet er beim Kommunalen Versorgungsverband Sachsen-Anhalt den Bereich Finanz- und Anlagen­management. Der Sparkassenbetriebswirt hat die derzeitige Portfoliostruktur des KVSA maßgeblich beeinflusst.

MARK WOLTER, MRICS,


ist Geschäftsführer der WestInvest und leitet das institutionelle Immobilienfondsmanagement der Deka Immobilien. Der Immobilienökonom ist ein ausgewiesener Experte für institutionelles Asset Management mit mehr als 15 Jahren Erfahrung, unter anderem bei Schroder Property, AMB Generali Immobilien und Arthur Anderson Real Estate. Er gehört der Deka-Gruppe seit Juli 2010 an.

MICHAEL STARK-URZENDNIK


ist seit Anfang 2016 Leiter Institutionelle Investoren bei der Deka. Der Diplom- und Bankkaufmann und examinierte Wirtschaftsprüfer war zuvor als Geschäftsführer von VersAM Versicherungs-Asset­management und als selbstständiger Mitbegründer bei HiBrook financial advisors tätig. Zudem verfügt er über jahrelange Erfahrung im Asset Management der SV SparkassenVersicherung.

Markt & Impuls - Für institutionelle Investoren - Ausgabe 2, August 2016