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Grüner Pfandbrief
Berlin Hyp weitet Nachhaltigkeits-Engagement aus

Die Berlin Hyp ist im Markt bekannt für großvolumige Immobilienfinanzierungen in wirtschaftsstarken Ballungsräumen in Deutschland und selektiv im Ausland. Jetzt beschreitet das Institut neue Wege und bleibt doch auf vertrautem Terrain.

Zu den Kunden der Berlin Hyp zählen vor allem professionelle Investoren und Bestandshalter. Traditionell vertraut die Immobilien- und Pfandbriefbank hauptsächlich auf den Hypothekenpfandbrief als Refinanzierungsinstrument. Seit April beschreitet das Institut neue Wege und hat erstmalig einen Grünen Pfandbrief begeben. Hierbei handelt es sich um einen Hypothekenpfandbrief im Sinne des Pfandbriefgesetzes mit seinen strengen gesetzlichen Anforderungen. Zusätzlich weist er die formale, den Green Bond Principles folgende Struktur eines Green Bonds auf. Für den Grünen Pfandbrief werden nur Immobilienfinanzierungen verwendet, die klar formulierten nachhaltigen Standards genügen.

 

Der Grüne Pfandbrief wurde Ende April 2015 begeben. Die Nachfrage war äußerst rege: Für den 500 Millionen Euro großen Pfandbrief mit 7 Jahren Laufzeit und einem Zinskupon von 0,125 Prozent konnte ein Orderbuch von fast 2 Milliarden Euro generiert werden. Erfreulich aus Sicht der Emittentin: 15 Investoren im Orderbuch hatten noch nie zuvor einen Pfandbrief oder eine Senior Unsecured Anleihe der Berlin Hyp gekauft.

 

Der Emissionserlös wird für die Refinanzierung von bereits bestehenden gewerblichen Green-Building-Finanzierungen und für zukünftige Finanzierungen neuer Green Buildings über die Laufzeit des Grünen Pfandbriefs eingesetzt. Die Zertifizierung der Gebäude mit einem Green-Building-Zertifikat oder Energieeffizienzzertifikat ist notwendige Voraussetzung. Der sich anschließende Auswahl- und Evaluierungsprozess möglicher Finanzierungsprojekte berücksichtigt weiterhin Aspekte der Energieeffizienz, Umweltaspekte, soziale Aspekte der Gebäude sowie deren nachhaltige Nutzung. Da die Auflagen für neue Green-Building-Finanzierungen strenger gefasst wurden als für bereits bestehende, leisten Investoren des Grünen Pfandbriefs einen deutlichen Beitrag zur Schaffung eines nachhaltigen und insbesondere ökologischen Mehrwerts.

 

Der Begebung dieser Produktinnovation ging ein intensiver Entwicklungsprozess voran. Erstmals hatte sich die Berlin Hyp 2009 / 2010 mit der Idee beschäftigt. Zunächst aber reichte das Volumen der in Frage kommenden Deckungswerte nicht aus. Außerdem steckte der Green-Bond-Markt noch in den Kinderschuhen und hat sich erst in den beiden letzten Jahren dynamisch entwickelt. Im Herbst 2014 wurde die Idee wieder aufgenommen. Es folgten Gespräche mit Investmentbanken, die in diesem Markt aktiv waren, um die Beweggründe und Anforderungen der SRI-Investoren (Socially Responsible Investing) besser zu verstehen. Gespräche mit Investoren, Nachhaltigkeitsratingagenturen und Organisationen wie der Climate Bond Initiative schlossen sich an. Am Ende stand für die Berlin Hyp ein sehr konkretes Bild von der Ausgestaltung ihres Grünen Pfandbriefs.

 

Bei der Auflage eines Green Bonds ist es üblich, eine Second Party Opinion einzuholen, in der die Nachhaltigkeit der Anleihe geprüft und bewertet wird. Die für diese Aufgabe in Frage kommenden Second Party Opinion Provider müssen das Produkt Pfandbrief verstehen, einen klaren Blick auf den Markt für nachhaltige Immobilien haben und Ansehen bei Investoren genießen. Die Wahl fiel auf oekom research. Die Nachhaltigkeitsratingagentur bewertete als zweite, unabhängige Instanz sowohl die Nachhaltigkeit des Emittenten, die formale Übereinstimmung der Kriterien des Investment-Produkts mit den Green Bond Principles sowie die Nachhaltigkeit des Produkts selbst.

 

oekom research stellt dem Grünen Pfandbrief der Berlin Hyp ein positives Gesamturteil aus. Er stehe in Übereinstimmung mit Green Bond Principles und erreiche hinsichtlich der Nachhaltigkeitsqualität die Klassifizierung „good“. Die Nachhaltigkeitsperformance der Emittentin falle in die Kategorie „best in class“. Um die ökologische Wirkung des Investments auf Dauer zu gewährleisten, wird die Einhaltung des Rahmenkonzepts und der definierten Kriterien jährlich überprüft.

 

 

Evaluations- und Auswahlprozess

Quelle: Berlin Hyp
 

Drei Fragen an Sven Schukat,
Leiter Treasury, Berlin Hyp

Was gab den Anstoß, einen „Grünen Pfandbrief“ zu kreierenDie Berlin Hyp hat in der jüngeren Vergangenheit ein umfangreiches Nachhaltigkeitsmanagement installiert. Ein besonderes, nachhaltiges Refinanzierungsinstrument hat uns bis zuletzt gefehlt. Der Grüne Pfandbrief schließt diese Lücke. Ferner führte das Umfeld mit niedrigen Zinsen und negativen Spreads am Pfandbriefmarkt zu Überlegungen, Investoren einen zusätzlichen Mehrwert zu bieten. Unser Grüner Pfandbrief stiftet ökologischen Nutzen, was für viele Investoren augenscheinlich ein wesentlicher Grund war, in die Anleihe zu investieren. Schließlich ging es darum, unsere bestehende Investorenbasis zu verbreitern. 48 Prozent des Grünen Pfandbriefs ging an Investoren mit klarem SRI-Fokus. Unser Ziel haben wir somit erreicht.

Sven Schukat

Leiter Treasury

Berliner Hyp

Welche Investoren wollen Sie mit der Emission nachhaltiger Anleihen erreichen?

Im Rahmen der Roadshow vor der Emission in Deutschland und im europäischen Ausland haben wir gezielt Investoren angesprochen, die auf nachhaltige Produkte spezialisiert sind. Diese Investorenschaft umfasst Asset Manager mit Fokus auf SRI-Investments ebenso wie Banken oder Einrichtungen, die einen Teil Ihrer Anlagen ausschließlich in Green Bonds investieren, oder auch kirchliche Institutionen.

 

Rechnen Sie in der Immobilien­finan­zierung mit einem Trend zu mehr Nachhaltigkeit? Wenn ja, was sind die Beweggründe der Investoren?

Nachhaltigkeit spielt in allen Bereichen der Gesellschaft und zunehmend in der Wirtschaft eine immer größere Rolle. So auch am Markt für gewerbliche Immobilien. Wir beobachten seit einiger Zeit, dass die Zahl der Finanzierungen zertifizierter Green Buildings steigt. Dies gilt im In- wie auch im Ausland. Mit einem zertifizierten Green Building machen Immobilieninvestoren eine klare Aussage zur eigenen Nachhaltigkeit. Außerdem legen immer mehr Mieter Wert darauf, ihre Geschäftsräume in Gebäuden anzumieten, die höchsten Energieeffizienzstandards genügen.

Markt & Impuls - Für institutionelle Investoren - Ausgabe 2, Juli 2015