MAKRO RESEARCH

Deka Immobilien Monitor - Überblick 2021.

Januar 2021

Auch wenn die Corona-Pandemie zum Jahreswechsel erneut in eine kritische Phase eingetreten ist, gehen wir davon aus, dass die unmittelbaren negativen Auswirkungen der Gesundheitskrise im laufenden Jahr mit verfügbaren Impfstoffen und verbesserten Therapien langsam zum Erliegen kommen. Wir erwarten einen neuen weltweit synchronen Konjunkturzyklus, der allerdings moderater als der vorherige ausfallen wird.

Die Pandemie stellt für die Immobilienmärkte eine Bedrohung dar, wird sie aber nicht umwerfen. Während die Finanzkrise ihren Ursprung an den Wohnimmobilienmärkten hatte, ist die Corona-Krise vergleichbar mit einer Naturkatastrophe. Wenn die Gesundheitskrise vorbei ist, wird die Wirtschaft schnell wieder loslegen - solange es dem Staat gelingt, in der Zwischenzeit Zweitrundeneffekte zu verhindern. Der Staat stabilisiert die Wirtschafts- und Finanzmärkte in einem bisher nie gesehenen Ausmaß. Ähnlich wie die Kapitalmärkte zeigen sich auch die Immobilienmärkte robust, allerdings mit sektoralen Differenzierungen.

Corona beschleunigt bestehende Trends wie Flexibilisierung und Digitalisierung an den Büromärkten. Auch nach der Krise wird Homeoffice dauerhaft einen höheren Stellenwert haben. Mobiles Arbeiten insbesondere von Zuhause wird die physische Anwesenheit im Bürogebäude vor Ort jedoch nur ergänzen und nicht ersetzen. Der Digitalisierungsschub trifft auch die unter der Pandemie besonders leidende Hotellerie. Die positiven Erfahrungen mit digitalen Veranstaltungen dürften sich unter Kosten- und Nachhaltigkeitsaspekten auch künftig in einem veränderten Geschäftsreiseverhalten niederschlagen. Auch der stationäre Handel leidet stark: Der Online-Handel hat noch stärker an Fahrt aufgenommen und verschärft bereits bestehende strukturelle Probleme. Wie wichtig die Verzahnung von on- und offline ist, haben viele lokale Einzelhändler während des ersten Lockdowns schmerzhaft erfahren. Der Bedarf an Verkaufsflächen insbesondere auch in den Innenstädten dürfte in den kommenden Jahren signifikant sinken. Eine Ausnahme ist die Nahversorgung, hiervon profitieren Fachmarktagglomerationen mit Lebensmittel-Anker. Bei Logistikflächen bewirkt der Online-Boom eine konträre Entwicklung als Haupttreiber für eine steigende Flächennachfrage. Die Logistikbranche hat sich in der Pandemie als systemrelevant erwiesen und profitiert außerdem von einer Neuausrichtung der Lieferketten. Die Logistikmärkte gehen daher gestärkt aus der Krise hervor.

Am Investmentmarkt wird die Nachfrage nach Immobilien angesichts fehlender Alternativen am Kapitalmarkt anhaltend hoch bleiben. Das weiter verfestigte Niedrigzinsumfeld sorgt generell für sehr hohe Bewertungen von Sachanlagen. Im Core-Segment stehen die Renditen in den Assetklassen mit höherer Resilienz weiter unter Abwärtsdruck: Bürogebäude in zentralen Lagen mit diversifizierter Mieterstruktur, Logistik, Nahversorgung und Wohnen. Bei Hotels, Shopping-Centern und innerstädtischen Geschäftshäusern dagegen führen das erhöhte Risiko und ein schwacher Ausblick zu steigenden Renditen und entsprechenden Ertragseinbußen.

Dr. Ulrich Kater

Chefsvolkswirt DekaBank.
  • Investmentmärkte.

    • Globales Investmentvolumen 2020 mit rund 650 Mrd. USD etwa ein Drittel niedrig als im Vorjahr. Stärkster Rückgang in Nordamerika, geringster Rückgang in Europa.
    • Stärkste Umsatzrückgänge bei Hotels, geringste bei Logistik.
    • Zweiteilung der Assetklassen bei den Renditen. Steigende Anfangsrenditen bei durch die Pandemie schwer getroffenen innerstädtischen Geschäftshäusern, Shopping-Centern und Hotels. Stabile bzw. leicht fallende Renditen bei Nahversorgern, Logistik und Büro.
    • Durch die Krise weiter verfestigte Niedrigzinspolitik der Notenbanken sorgt insgesamt für dauerhaft niedrige Renditenniveaus. In den USA frühere moderate Aufwärtstrends bei den Cap Rates als in Europa.
  • Büromärkte.

    • Rezessionsbedingte Nachfrageschwäche und zunehmendes Angebot führen 2021 zu steigenden Leerständen.
    • Ab 2022 wieder moderates Mietwachstum in Europa, insbesondere bei Spitzenobjekten in Toplagen. In den USA und im asiatisch-pazifischen Raum teilweise bereits 2021 Mietwachstum.
    • Perspektivisch rückläufige Nachfrage nach Büroraum erwartet aufgrund des Digitalisierungsschubs. Mobiles Arbeiten insbesondere von Zuhause wird die Anwesenheit im Büro vor Ort jedoch nicht ersetzen, sondern nur ergänzen.
  • Einzelhandelsmärkte.

    • Pandemie verleiht dem Online-Boom noch mehr Schub und verstärkt bestehende strukturelle Probleme.
    • Bedarf an Verkaufsflächen insbesondere in den Innenstädten dürfte signifikant sinken, Ausnahme krisenresistente Nahversorgung.
    • Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten.
    • Rückläufige Mieten insbesondere in 1a-Lagen und bei Shopping-Centern.
  • Hotelmärkte.

    • Hotellerie in Europa mit hohen Einbußen als eine der am stärksten von der Pandemie betroffenen Branchen.
    • Kongress- und Messestandorte und Städte mit vielen internationalen Gästen leiden besonders.
    • Erholung ab 2021. Zuerst belebt sich der inländische Freizeittourismus, gefolgt von der Nachfrage durch Unternehmen. Eine Normalisierung bei Fernreisen und Großveranstaltungen liegt in der Ferne.
  • Logistikmärkte.

    • Logistikmärkte gehen gestärkt aus der Krise, die Logistik stellt ihre Systemrelevanz unter Beweis.
    • E-Commerce-Boom als Nachfragetreiber wegen Digitalisierungsschub noch stärker im Aufwind.
    • Ansiedlung von Lagern zur Aufrechterhaltung der Just-in-Time-Produktion und Pufferlager in kritischen Industriezweigen erhöht den Flächenbedarf in Europa.
    • Mieten dürften ab 2022 wieder stärker steigen.
  • Wohnungsmärkte.

    • Schwächere Preisdynamik 2019 zieht 2020 wieder an; steigender Platzbedarf durch Homeoffice.
    • Erschwinglichkeit von Wohnraum verschlechterte sich 2019 und im ersten Halbjahr 2020 weiter.
    • Baugenehmigungen in Deutschland auf hohem Niveau, aber Bauüberhang nimmt zu.
  • Pflegeimmobilien.

    • Demografischer Wandel und gesellschaftliche Veränderungen als Haupttreiber der Nachfrage.
    • Kleinteilig strukturierter Betreibermarkt; Konsolidierung insbesondere bei privaten Trägern.
    • Attraktive, aber sinkende Renditen.

Der Makro Research/Deka Immobilien Monitor als Download.

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