MAKRO RESEARCH

Deka Immobilien Monitor - Einzelhandelsmärkte Europa.

März 2021

Pandemie beschleunigt Strukturwandel.

Die Pandemie beschleunigt den Strukturwandel im Handel. Dies gilt verstärkt für die bereits vor der Gesundheitskrise vom E-Commerce-Boom gebeutelte Modebranche, dem dem traditionellen Anker im innerstädtischen Handel und in Shopping-Centern. Hier sinkt die Zahl der Läden seit Jahren. Die Verzahnung von on- und offline ist unabdingbar. Die Innenstädte leiden infolge der Pandemie unter der angeordneten Schließung von Geschäften und Gastronomie sowie weniger Pendlern und Touristen, insbesondere in den Metropolen. Je länger die Lockdown-Maßnahmen dauern, desto mehr steigt der Druck auf die Händler und die Gefahr weiterer Insolvenzen. Stadtteillagen mit Grundversorgungsfunktion sind robuster. Der Lebensmittelhandel hat eine Sonderstellung und konnte seinen Umsatz 2020 steigern. Der Bedarf an Verkaufsflächen in den Innenstädten und in Shopping-Centern dürfte in den kommenden Jahren deutlich sinken angesichts zahlreicher Filialschließungen. Vor allem auch Warenhäuser stehen unter großem Druck. Der Verlust großflächiger Frequenzbringer in den Innenstädten ist problematisch und auch ins politische Interesse gerückt. Bei Shopping-Centern trifft es schon vor der Krise strauchelnde Objekte besonders hart. Generell geht der Trend von einer monofunktionalen zu einer weniger risikoreichen Mischnutzung. Als Beimischung sowohl auf Objekt- als auch Quartiersebene bieten sich Gastronomie, Freizeit, Wohnen, Praxen, Hotel, Coworking bis hin zu sozialen Zwecken und öffentlicher Nutzung an. Die Shopping-Center-Pipeline bleibt überschaubar, der Anteil von Sanierungen und Erweiterungen im Bestand nimmt weiter zu. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen und bei Shopping-Centern stehen wegen der steigenden Leerstände und dem hohen Kostendruck der Händler auch 2021 unter deutlichem Abwärtsdruck. Die Mieten in Fachmärkten weisen eine höhere Resilienz auf. Neben der Nahversorgungskompenente punkten Fachmarktzentren in Pandemiezeiten mit der guten Erreichbarkeit, vielen Parkplätzen und vergleichweise erschwinglichen Mietpreisniveaus. Bei Investoren hoch im Kurs stehen lebensmittelgeankerte Objekte mit in der Regel langfristigen Mietverträgen, die Ankaufsrenditen von Supermärkten gaben 2020 europaweit nach. Bei Fachmarktzentren war die Entwicklung regional heterogen, im europäischen Mittel ergab sich jedoch ein Anstieg. Die Renditen von Shopping-Centern stiegen in Europa bei vergleichsweise wenig Abschlüssen das zweite Jahr in Folge und mit stärkerer Dynamik. Auch in den 1a-Lagen ergaben sich deutliche Anstiege. 2021 ist in beiden Segmenten mit weiter steigenden Renditen zu rechnen. Steigende Renditen und fallende Mieten belasten den Ertragsausblick.

Auf einen Blick.

  • Pandemie beschleunigt Strukturwandel im Handel
  • Verzahnung von on- und offline erforderlich
  • Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Centern
  • Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikosteuerung
  • Nahversorgung als Frequenzanker
  • Rückläufige Mieten in 1a-Lagen und Shopping-Centern
  • Steigende Renditen, Ausnahme Nahversorger

Der Makro Research/Deka Immobilien Monitor als Download.

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