Research und Märkte

Immobilien Sektoren: Einzelhandelsmärkte Europa.

April 2022

Mieten bleiben unter Abwärtsdruck.

Die hohe Inflation verstärkt den Druck auf den Handel. Im laufenden Jahr ist mit anhaltenden Mietrückgängen zu rechnen. Wegen der sinkenden Kaufkraft der Haushalte verstärkt durch die Energiepreissprünge infolge des Ukraine-Kriegs erwarten wir beim Güterkonsum eine Umverteilung zulasten nicht lebensnotwendiger Sortimente wie Haushaltsgüter, Elektro und Bekleidung. Insbesondere die Modebranche leidet schon seit Jahren unter dem E-Commerce-Boom. Die Pandemie ist nur ein Verstärker. Auch wenn der Vermietungsmarkt 2021 im Vergleich zum schwachen Vorjahr etwas angezogen hat - auch weil erschwinglichere Mieten in Toplagen traditionell nicht innenstadtrelevanten Anbietern die Präsenz in der City ermöglichen - ist langfristig von einer geringeren Absorption auszugehen. Der gesunkene Bedarf trifft auf einen überdimensionierten Verkaufsflächenbestand, sowohl in den Innenstädten als auch bei Shopping-Centern. Viele Filialisten reduzieren ihr in der Vergangenheit z.T. stark aufgeblähtes Netz signifikant und fokussieren sich auf prestigeträchtige Flagship Stores. Der Ausblick für die Mieten bleibt auch auf mittlere und längere Sicht verhalten. Das stationäre Ladengeschäft vor Ort behält jedoch auch in Zukunft seine Daseinsberechtigung, wenngleich sich seine Bedeutung wandelt, weg vom Point of Sale mit großem und tiefem Sortiment zum Showroom mit Erlebnis-Charakter. Die Pandemie und damit verbundene Lockdown-Maßnahmen haben diesen schon länger währenden Prozess beschleunigt. Die 1a-Lagen dürften sich verkleinern, Nebenlagen anderweitig auch für Wohnen und Arbeiten genutzt werden. Generell geht der Trend von einer monofunktionalen zu einer weniger risikoreichen Mischnutzung, sowohl auf Objekt- als auch auf Quartiersebene.

Der Lebensmittelhandel hat seine Sonderstellung in der Pandemie offenbart und konnte seinen Umsatz auch zulasten der Gastronomie steigern. Hiervon profitierten Nahversorgungszentren und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren, die dank der guten Erreichbarkeit, vielen Parkplätzen und erschwinglicheren Mieten vergleichsweise robust durch die Krise kamen und je nach Sortiment auch steigende Mieten verzeichneten. Bei Shopping-Centern ist von einer stärkeren Marktbereinigung auszugehen insbesondere bei den schon vor der Krise strauchelnden und wenig differenzierten Objekten, während Nachbarschafts-Center häufig in Stadtteillagen mit großem Angebot an Waren des täglichen Bedarfs gefragt bleiben. Nahversorgung ist ein wichtiger Frequenzbringer und Stabilitätsanker. Auch regionale Malls mit vielen internationalen Filialisten sowie attraktivem Freizeit- und Gastronomieangebot dürften weiter im Fokus von Kunden und Anbietern bleiben, wobei der Steigerung der Aufenthaltsqualität durch Nutzungsanreicherung große Bedeutung zukommt. Bei Shopping-Centern scheint nach den starken Anpassungen der vergangenen Jahre eine Stabilisierung der Anfangsrenditen eingetreten zu sein bei allerdings weiterhin dünner Datenbasis. Zukunftsfähige Objekte können bei dem im langfristigen Vergleich hohen Renditeniveau attraktive Einstiegsgelegenheiten darstellen. Bei Investoren weiterhin hoch im Kurs stehen krisenrobuste lebensmittelgeankerte Objekte, der Abwärtstrend der Ankaufsrenditen von Supermärkten hält an. Auch bei Fachmarktzentren gab die Spitzenrendite im europäischen Mittel wieder nach. Die Spitzenrenditen in 1a-Lagen haben sich stabilisiert bzw. moderat nachgegeben. In den nächsten Jahren erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Renditen.

Auf einen Blick.

  • Mieten bleiben unter Abwärtsdruck.
  • Hohe Inflation belastet Verbraucher und schmälert Kaufkraft.
  • Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Ventern durch Online-Boom.
  • Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung.
  • Nahversorgung als Frequenzanker mit weiterem Mietwachstum und anhaltender Renditekompression.
  • Stabilisierung der Anfangsrenditen bei Shopping-Centern auf hohen Niveaus, Seitwärtsbewegung auch in 1a-Lagen erwartet.

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