Immobilien Sektoren: Logistikmärkte Europa

Dezember 2023

Logistikmärkte Europa.

Die Logistikmärkte erweisen sich auch unter den aktuell schwierigen Rahmenbedingungen als vergleichsweise robust und bleiben bei Investoren gefragt. Die Preiskorrektur am Investmentmarkt infolge der Zinswende fiel gleichwohl heftig aus, zumal die Krisenresilienz und der daraus resultierende Imagegewinn während der Pandemie einen - durch das billige Geld der Notenbanken - verschärften Run auf die Assetklasse Logistik ausgelöst hatten. Die Vervielfältiger waren auf nicht nachhaltige Niveaus gestiegen.

Die Investmentumsätze brachen ab dem Jahresendquartal 2022 ein. Im Vergleich zum Bürosegment fiel der Rückgang gegenüber dem fünfjährigen Mittel allerdings deutlich moderater aus, und der Logistikanteil am gesamten Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien hielt sich bei hohen 20%. Begünstigt wurde dies durch die frühzeitigen Preiskorrekturen im Logistik-Segment. Aufgrund der stark gestiegenen Mieten war die Kapitalwertentwicklung zudem vergleichsweise robust. Der Nachfrageüberhang sorgte für stark anziehende Spitzenmieten bei Neuabschlüssen. 2022 ergab sich europaweit ein Rekordzuwachs von 12%. 2023 bis einschließlich dem dritten Quartal folgte ein Plus von 5%. Indexierungen ermöglichen bei bestehenden Mietverträgen die Weitergabe der starken Preissteigerungen an die Nutzer. Die hohen Flächenumsätze der beiden Vorjahre wurden im ersten Dreivierteljahr 2023 signifikant verfehlt. Diese basierten allerdings auch auf der pandemiebedingten Sonderkonjunktur durch E-Commerce und dem Aufbau von Pufferlagern. Die Vorkrisenniveaus wurden nur leicht verfehlt. Umsatzdämpfend wirkte nicht nur die Nachfrageseite infolge der konjunkturellen Abkühlung und Verunsicherung der Unternehmen, sondern auch die Angebotsseite angesichts der anhaltenden Flächenknappheit in den etablierten Märkten. Die europaweite Leerstandsquote stieg im Herbst 2023 auf 3,4%. Die sofort verfügbare Angebotsreserve blieb somit überschaubar, trotz des Fertigstellungsrekords vom ersten Halbjahr mit einem spekulativen Anteil von über 40%. Die Nutzer agieren bei Voranmietungen vorsichtiger. Bei vorhandenem Eigenkapital werden jedoch weiterhin spekulative Projekte gestartet. Im Jahresverlauf insgesamt deutlich rückläufige Baustarts signalisieren angesichts kurzer Realisierungszeiten für 2024 rückläufige Fertigstellungen. De-Risking-Strategien u.a. durch mehr Lagerhaltung stützen mittel- und langfristig die Nachfrage. Die Assetklasse Logistik profitiert von der fortschreitenden Digitalisierung und dem anhaltenden Strukturwandel zu mehr E-Commerce und dem Ausbau der Online-Kapazitäten auch traditioneller Handelsketten. Wir erwarten für die kommenden Jahre weitere, allerdings verlangsamte Mietanstiege. Ein weiterhin robustes Mietwachstum von durchschnittlich 2,5% p.a. sowie perspektivisch wieder anziehende Preise und infolgedessen nachgebende Anfangsrenditen führen zu einem soliden Gesamtertragsausblick.