Immobilienmärkte

Vorsichtig optimistischer Blick in die Zukunft.

Durch den Krieg in der Ukraine haben sich gravierende Belastungen für die europäische Wirtschaft ergeben. Ausgelöst wurden diese vor allem durch den Preisschock an den Energie- und Rohstoffmärkten und die dadurch weiter beschleunigte Inflation. Das Deka-Immobilienresearch blickt aber leicht optimistisch nach vorne.

Dezember 2022

Mit Blick auf das Jahr 2023 dürfte die Rezession sowohl im Euroraum als auch in den USA flach ausfallen und zur Jahresmitte überwunden sein. Darüber hinaus werden bis Ende kommenden Jahres auch eine Beruhigung der Preisentwicklung und somit abflauende Inflationsraten erwartet.

Die Erholung an den europäischen Büromietmärkten dürfte durch die schwache Konjunktur ausgebremst werden. Marktstabilisierend wirkt die Angebotskomponente. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten zwingen die Entwickler zur Neukalkulation bzw. zur Aufgabe geplanter Bauvorhaben. Der Bauzyklus in Europa könnte 2022 seinen Höhepunkt erreicht haben und spätestens 2024 deutlich abebben.

Baukostenentwicklung für Bürogebäude in Deutschland.

Quelle: Destatis, DekaBank; Stand Dezember 2022

Das Mietwachstum hat wegen der an die Inflation gekoppelten Indexierungen im laufenden Jahr stark an Dynamik gewonnen. Im Durchschnitt der gut 30 Märkte ergab sich ein Plus von vier Prozent gegenüber Ende 2021. Mietanstiege von sechs Prozent und mehr verbuchten Städte wie Dublin, das Londoner West End, Mailand, Oslo, Prag und Stuttgart. Die Deka-Experten erwarten in den kommenden Jahren solide, aber nicht mehr so dynamische Mietsteigerungen. Infolge der erwarteten anhaltenden Zinsstraffung ist 2023 mit weiteren deutlichen Anpassungen der Anfangsrenditen zu rechnen. Mittelfristig ist von einer Preisstabilisierung auszugehen. Neben der Zinsentwicklung könnte hierzu auch das überschaubare und sinkende Neubauangebot beitragen.

Die Erholung an den US-Büromärkten kam im dritten Quartal ins Stocken. Die Nettoabsorption von Büroflächen blieb wie im Vorquartal im negativen Bereich und fällt für 2022 bisher nur noch marginal positiv aus. In rund der Hälfte der Märkte sind die Mieten seit 2021 angestiegen. Im Gesamtmarkt stiegen die Leerstände im dritten Quartal auf rund 17 Prozent. Vor dem Hintergrund anhaltend hoher Inflation in den USA stößt die Fed nun voraussichtlich deutlich weiter in den restriktiven Bereich vor, die Zeichen stehen auf Rezession. Der Erholungsprozess am Büromarkt dürfte sich damit weiter verzögern und gerade im nächsten Jahr sind noch weitere Mietrückgänge möglich. Relativiert wird die Schwäche aber zumindest teilweise vom soliden Arbeitsmarkt und der hier zuletzt herrschenden Knappheit.

In der Region Asien/Pazifik erhöhte sich die Nachfrage im zweiten und dritten Quartal 2022 weiter, getrieben von Finanzdienstleistern und IT-Unternehmen und den Umzug in höherwertige Flächen. Die Leerstände stiegen in Melbourne und Sydney, stagnierten in Tokio und verringerten sich in Singapur und Seoul. 2023 dürfte der Leerstand überall leicht sinken. Die Spitzenmieten in Tokio und Osaka und Anstiege in Singapur und Seoul registrierten 2022 weitere Rückgänge. In den australischen Metropolen zogen die Nominal- und zum Teil auch die Effektivmieten an. Wir erwarten 2023 stärkere Mietanstiege in Singapur und Seoul sowie noch leichte Mietrückgänge in Tokio und Osaka. In den australischen Metropolen dürfte sich das Mietwachstum abschwächen.

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