Immobilienmarktanalyse

Wie Corona die Immobilienmärkte bewegt.

Die europäischen Büromärkte befanden sich bei Krisenausbruch in einer robusten Ausgangslage und profitierten von fiskal- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen. Trotz steigender Leerstände auch infolge der stärkeren Bautätigkeit besteht insgesamt wenig Grund zur Sorge. Die Zukunft liegt in hybriden Arbeitsmodellen, die die Vorteile beider Welten vereinen.

November 2021

Die Pandemie beschleunigt bestehende Trends wie Digitalisierung und Flexibilisierung.

Die europäischen Büromärkte befanden sich bei Krisenausbruch in einer robusten Ausgangslage und profitierten von fiskal- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen. Trotz steigender Leerstände auch infolge der stärkeren Bautätigkeit besteht insgesamt wenig Grund zur Sorge. Auch wenn Homeoffice zur neuen Normalität dazugehört, behält das zentrale Büro vor Ort seinen Stellenwert als Ort der Kommunikation und als Basis für die Produktivität und Innovationsfähigkeit von Unternehmen. Die Zukunft liegt in hybriden Arbeitsmodellen, die die Vorteile beider Welten vereinen. Daher erwarten wir keinen Nachfrageeinbruch. Durch einen dauerhaft höheren Anteil mobiler Arbeit, die geringere Beschäftigungsdynamik aufgrund des demografischen Wandels und die Reduktion des ökologischen Fußabdrucks dürfte sich die Nachfrage nach Büroflächen allerdings langfristig strukturell verringern. Die Fläche je Nutzer ist u.a. aufgrund neuer Büroformen schon länger rückläufig. Moderne nachhaltige Gebäude nach dem neuesten Stand der Technik und mit hoher Flexibilität sowie Annehmlichkeiten für die Nutzer bleiben in Dienstleistungsgesellschaften auch in Zukunft gefragt.

Der Online-Boom macht dem stationären Handel schon länger schwer zu schaffen. Hier wirken die Pandemie und damit verbundene Lockdown-Maßnahmen und der Digitalisierungsschub wie ein Katalysator. Der Bedarf an Verkaufsflächen in den Innenstädten und bei Shopping-Centern wird in den kommenden Jahren deutlich sinken. Bei Shopping-Centern trifft es schon vorher strauchelnde Objekte besonders hart, während Nachbarschafts-Center häufig in Stadtteillagen mit großem Angebot an Waren des täglichen Bedarfs gefragt bleiben. Nahversorgung ist ein wichtiger Frequenzanker und in Krisenzeiten ein stabilisierender Faktor.

Die Logistik stellte in der Gesundheitskrise ihre Systemrelevanz unter Beweis und profitiert vom stark beschleunigten Online-Boom, der die Nachfrage künftig weiter befeuern wird. Die Pandemie dürfte zudem den Trend zu einer Globalisierung mit mehr regionalem Fokus verstärken. Der Flächenbedarf in Europa wird insgesamt weiter steigen.

Nach starkem Aufwind der Vorjahre wurden die europäischen Hotelmärkte durch die Gesundheitskrise substanziell getroffen. Nach dem Ende der Lockdowns und mit zunehmender Immunisierung mittels Impfung sollte die Talsohle durchschritten sein, Rückschläge aufgrund neuer Virusvarianten sind allerdings nicht auszuschließen. In den Sommermonaten hat sich vor allem der Freizeittourismus stark erholt. Weiterhin anfälliger bleiben die Destinationen Südeuropas als klassische Flugreiseziele mit einer hohen Abhängigkeit vom Ausland im Gegensatz zu Ländern wie Deutschland, Frankreich oder UK mit einer starken einheimischen Nachfrage. Die hohen Vorkrisenniveaus der Hotelumsätze in Europas Metropolen dürften nicht vor 2024 wieder erreicht werden. Kosten- und Nachhaltigkeitsaspekte werden in Zukunft vermehrt im Fokus bei Geschäftsreisen stehen, wobei persönliche Begegnungen und Gespräche unabdingbar bleiben.

Der Boom an den Investmentmärkten erhielt durch die Pandemie einen Dämpfer und hatte eine beschleunigte Spreizung der Renditen zwischen den Assetklassen zur Folge. Im laufenden Jahr hat sich die Nachfrage wiederbelebt. Das durch die Krise verfestigte Niedrigzinsumfeld sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage und hält die Renditen insbesondere bei Logistik und Büro unter Abwärtsdruck. Dies stabilisiert die Erträge, die ab 2022 auch wieder von moderatem Mietwachstum profitieren sollten.