Research und Märkte
Stabilisierung am europäischen Logistikmarkt trotz Herausforderungen in Deutschland.
Daniela Fischer, Immobilienmarktanalystin im Makro Research der Deka, untersucht die europäischen Logistikmärkte.
Februar 2026
Der europäische Logistikmarkt hat sich 2025 stabilisiert, mit einer leichten Aufwärtstendenz. In Deutschland wirkte die strukturelle und konjunkturelle Schwäche der exportorientierten Industrie weiterhin dämpfend, verschärft durch die Verunsicherung infolge der US-Zölle. Die verhaltene Nachfrage am Mietmarkt hinterließ auch am Investmentmarkt ihre Spuren.
Steigende private sowie staatliche Konsumausgaben.
Auch im Jahresendquartal 2025 blieb Euroland auf Wachstumskurs, zwar ohne Zunahme der Dynamik, aber mit einem weiterhin sehr robusten Arbeitsmarkt. Die Enge am europäischen Arbeitsmarkt wird durch die demografische Entwicklung unterstützt. Im Dezember lag die EWU-Arbeitslosenquote mit 6,2 % auf ihrem Allzeittief. In Deutschland folgte einem hoffnungsvollen Sommerhalbjahr im Herbst die Ernüchterung. Ursache der Eintrübung war eine Mischung aus enttäuschten Hoffnungen auf Reformen und schwächeren Konjunkturnachrichten. „Die zusätzlichen fiskalischen Mittel für Investitionen in Verteidigung und Infrastruktur dürften 2026 jedoch spürbare Impulse entfalten, sodass wir mit einem Wachstum beim deutschen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 1,0 % rechnen“, verdeutlicht Daniela Fischer, Immobilienmarktanalystin im Makro Research der Deka.
Weltweiter Handel wächst.
Der Weltwarenhandel erwies sich 2025 deutlich robuster als erwartet. Das kräftige Wachstum im ersten Halbjahr resultierte aus vorgezogenen US-Importen im Vorfeld der Zollerhöhungen sowie aus dem KI-Boom. China konnte den Rückgang seiner US-Exporte durch verstärkte Lieferungen u. a. nach Europa kompensieren. „Das globale Wachstum 2026/27 von jeweils gut 3 % dürfte weiterhin vor allem durch asiatische Schwellenländer wie China und Indien getragen werden. Für die USA erwarten wir Zuwächse des BIP von 2,5 % (2026) bzw. 2,2 % (2027)“, so Fischer.
Chancen durch wachsenden Sicherheits- und Verteidigungssektor.
Die Globalisierung, gemessen an der globalen Exportquote in Relation zum Weltwirtschaftswachstum, stagniert bereits seit der Finanzkrise 2008/09 (siehe Abbildung). Nach der Erholung vom pandemiebedingten Einbruch setzte ab 2023 eine strukturell rückläufige Tendenz ein. Bis 2030 erwartet der Internationale Währungsfonds (IWF) eine Fortsetzung dieser Tendenz. Wirtschaftswachstum zieht also immer weniger Exportwachstum nach sich.
Globale Exportquote, in % des BIP.
Quelle: IWF, DekaBank; Index: 1985=100, Exportquote in Relation zur globalen Wirtschaftsleistung.
Die Wirtschaftspolitik der aktuellen US-Regierung bricht mit einer jahrzehntelangen global ausgerichteten und effizienzorientierten US-Außenhandelspolitik zugunsten eines rein geoökonomischen Ansatzes mit wenig Rücksicht auf eventuelle Kosten. Die Neuausrichtung der Weltwirtschaft geht von den beiden größten Volkswirtschaften der Welt, den USA und China, aus. Beide sehen sich in einer geopolitischen Wettbewerbssituation, in der es gilt, die eigene Position zu stärken. Vor diesem Hintergrund gewinnen Freihandelsabkommen wie zwischen der EU und den Mercosur-Staaten oder Indien für Europas und insbesondere Deutschlands exportabhängige Industrien stark an Bedeutung. In der neuen Normalität einer hohen geopolitischen Unsicherheit sind die Unternehmen gezwungen, ihre globalen Liefer- und Produktionsketten neu zu justieren. Resilienz kommt vor Effizienz, oftmals einhergehend mit längeren Transportwegen, kleineren Bestellmengen sowie teureren Lieferanten. De-Risking-Strategien wie die Diversifizierung der Lieferantenbasis, der Umbau und die Absicherung der Lieferketten bleiben ein Treiber für die Nachfrage nach Logistikflächen. „Risiken einer rückläufigen Nachfrage durch strukturelle Probleme einzelner Industriebranchen wie dem Automobil- und Maschinenbau stehen Chancen durch den in Europa stark an Bedeutung gewinnenden Sicherheits- und Verteidigungssektor gegenüber“, erläutert Daniela Fischer.
Logistik profitiert von weiter zunehmendem Online-Handel.
Auch E-Commerce bleibt ein wichtiger Pfeiler für die Nachfrage nach Logistikflächen, u. a. durch die Expansion neuer Anbieter aus Asien. Der Online-Anteil an den Einzelhandelsausgaben in der EU dürfte von gut 11 % 2024 in Richtung 16 % bis 2030 steigen. Die Spanne zwischen den Regionen bleibt jedoch groß. Auch künftig werden die süd- und osteuropäischen Länder eine unterdurchschnittliche Durchdringung aufweisen, eine Ausnahme hiervon ist Tschechien. Der europäische Vorreitermarkt UK weist angesichts der fortgeschrittenen Sättigung das geringste Anstiegspotenzial auf. In Deutschland wird mit einer Zunahme des Online-Anteils in Richtung 20 % gerechnet.
Ehemalige Industrieareale sowie Bestandsgebäude vermehrt im Fokus.
Moderne nachhaltige Flächen in Core-Märkten sind weiterhin im Fokus der Nutzer. Der europaweite Flächenumsatz stieg 2025 um 5 % gegenüber dem Vorjahr und entsprach mit 24 Millionen Quadratmetern in etwa dem fünfjährigen Durchschnitt vor Ausbruch der Pandemie. Das fünfjährige Mittel 2020 bis 2024 wurde um 16,5 % verfehlt. Deutschland registrierte mit 5,2 Millionen Quadratmetern ein Plus von 6 % im Vorjahresvergleich, das zehnjährige Mittel wurde um mehr als ein Fünftel verfehlt. Die Verunsicherung der Unternehmen infolge der US-Zollpolitik und die strukturelle Schwäche der Wirtschaft hinterließen ihre Spuren in der Flächennachfrage. „Vertragsverlängerungen wurden oftmals Umzugs- und Investitionsentscheidungen vorgezogen“, berichtet Fischer. Die deutschen Top5-Märkte verzeichneten jedoch ein überdurchschnittliches Plus beim Flächenumsatz von 20 % und trugen 31 % zum landesweiten Flächenumsatz bei. Die Fertigstellungen gingen 2025 europaweit um weitere 17 % auf 17,5 Millionen Quadratmeter zurück. Dies ist ein Drittel weniger als im Rekordjahr 2023. Die europaweite Leerstandsquote hat sich im zweiten Halbjahr unterhalb von 6 % verfestigt. Die robuste Nachfrage in Verbindung mit der rückläufigen Bautätigkeit sorgt für eine Stabilisierung. Wegen fehlender Grundstücksreserven und mit Blick auf die ESG-Thematik sind vermehrt ehemalige Industrieareale sowie Bestandsgebäude und deren klimaschonende Umrüstung im Fokus. Konkurrenz um die in Ballungszentren knappen Flächen entsteht zudem durch Rechenzentren. Die Stromverfügbarkeit entwickelt sich angesichts Automatisierung und Elektrifizierung zu einem kritischen Standortfaktor.
Robuste Zuwächse bei Mieten erwartet.
Die europaweite Spitzenmiete stieg im ersten Dreivierteljahr 2025 um 2 %. Zuwächse von bis zu 12 % registrierten Paris sowie Birmingham und Manchester. Die Mieten in Deutschland stagnierten im abgelaufenen Jahr weitgehend. Der hohe Leerstand in der Region Leipzig/Halle übte Abwärtsdruck aus, Frankfurt verzeichnete ein Plus bei der Spitzenmiete. Steigende Gebäudequalitäten und Objektanforderungen sorgen für weiter steigende Spitzenmieten, insbesondere in den gefragten Topmärkten. „Nach der hohen Dynamik in den Jahren 2021 bis 2024 erwarten wir bis 2030 europaweit robuste Zuwächse von gut 2 % pro Jahr in Einklang mit dem gesamtwirtschaftlichen Preisauftrieb“, so die Deka-Expertin.
Internationales Kapital dominiert.
Core-Märkte mit starken Fundamentaldaten waren im Fokus der Anlegenden. Die Nachfrage nach spekulativen Projekten und Randlagen war rückläufig. Steigende Online-Umsätze begünstigen die Nachfrage im Bereich der City-Logistik. 2025 wechselten europaweit Logistik- und Industrieimmobilien für 40 Milliarden Euro ihre Besitzer. Der Anteil der Logistik am gesamten gewerblichen Investmentvolumen (inklusive Wohnen) sank von 19,6 % auf knapp 17 % (siehe Abbildung) und lag leicht unter dem fünfjährigen Mittel von 17,9 %.
Investmentumsatz Logistik Europa.
Quelle: CBRE, DekaBank, Anteil Logistik-Investmentumsatz am Gesamtumsatz Gewerbeimmobilien (inkl. Wohnen).
In Deutschland blieb die Logistikgewichtung mit 20 % zwar überdurchschnittlich, mit 6,6 Milliarden Euro wurde angesichts weniger großvolumiger Einzel- und Portfoliodeals allerdings ein Fünfjahrestief beim Logistik-Investmentvolumen registriert. Zum Jahresende hat der Markt jedoch zugelegt. Alleine auf das vierte Quartal entfiel ein Drittel vom Jahresumsatz. Der Anteil einheimischer Investoren stieg 2025 in Deutschland, wobei internationales Kapital den Markt weiter dominierte. Die Anfangsrenditen waren in Europa weitgehend stabil bzw. gaben z. T. leicht nach. In den deutschen Topmärkten ergab sich ein moderater Anstieg.
Positive Aussichten für 2026.
Zwischen 2017 und 2021 lieferten Logistikobjekte einen Gesamtertrag (Total Return) von durchschnittlich 15 % p.a. 2022/23 folgte ein Verlust bei idealtypischen Marktinvestitionen von durchschnittlich 6 % p.a. Wie in den beiden zurückliegenden Jahren wird auch auf Fünfjahressicht im europäischen Aggregat ein durchschnittlicher Gesamtertrag von rund 6 % jährlich erwartet. Im Vordergrund steht generell der laufende Cashflow, gestützt durch eine solide Mietentwicklung und leicht nachgebende Anfangsrenditen. „Von den Anfangsrenditen dürften auf absehbare Zeit keine starken Impulse für die Kapitalwertentwicklung ausgehen. Grund dafür ist das nachhaltig höhere Zinsumfeld. Angesichts der steigenden Staatsverschuldung ist für die zehnjährigen Bundesanleihen in den kommenden beiden Jahren mit bestenfalls leicht sinkenden Renditen zu rechnen“, fasst Daniela Fischer die Situation zusammen.
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