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Deka Immobilientag 2019 – Nachbericht

 

Unverzichtbares Betongold

Der Aufschwung am Immobilienmarkt geht in die Verlängerung. Warum das so ist - und wie institutionelle Investoren optimal davon profitieren, haben Experten jetzt auf einer neu ins Leben gerufenen Veranstaltungsreihe der Deka verraten.

Schwelende Brexit-Risiken, Ungelöste US-Handelskonflikte, Dämpfer für die Konjunkturentwicklung. Droht der langfristige Aufschwung an den Immobilienmärkten zu kippen? Kaum eine andere Sorge treibt institutionelle Investoren derzeit stärker um. Denn in den vergangenen Jahren haben etwa Versicherer, Pensionskassen oder Vorsorgewerke wegen des Ertragsschwunds bei sicheren Zinspapieren zunehmend auf Immobilien gesetzt, um ihren Renditeverpflichtungen nachkommen zu können.

 

 

Gehört „Betongold“ noch zu den robusten Anlagenformen?

 

Deka-Chefvolkswirt Ulrich Kater gibt jetzt Entwarnung: „Das wichtigste Gebäude der Immobilienmärkte in Europa ist das der Europäischen Zentralbank. Die EZB hat mit den anderen Zentralbanken die Bedingungen gelegt für die Nachfrage an den Immobilienmärkten, die wir derzeit haben: Immer weiter steigende Transaktionsvolumina mit sinkenden Renditen.“ Und dies werde – anders als es sich noch Ende vergangenen Jahres abzeichnete – auf absehbare Zeit so bleiben, erklärte der Experte diese Woche in Frankfurt beim ersten „Deka Immobilientag“.

 

 

Neben Kater widmeten sich weitere hochkarätige Fachleute bei der Auftaktveranstaltung den drängendsten Fragen in diesem boomenden Segment des Kapitalmarkts: Welche Teilbereiche versprechen künftig die attraktivsten Renditen? Wo lauern Fallstricke? Und wie können Investoren geeignete Anlagevehikel finden, um jetzt noch in den Markt einzusteigen oder die Immobilienquote im Vermögensportfolio auszubauen.

 

Die neu ins Leben gerufene Veranstaltungsreihe richtet sich an institutionelle Investoren und bietet den Teilnehmern nicht nur regelmäßig Experteneinschätzungen zu den brennendsten Themen des Immobilienmarktes aus erster Hand. Sie liefert gleichzeitig auch ein einzigartiges Umfeld für professionelles Networking und fachlichen Austausch – auch in persönlichen Gesprächen mit den internen und externen Top-Referenten des Investmenthauses.

 

Zentrale Botschaft der Profis: „Betongold“ gehört zu den wenigen robusten Anlageformen, mit denen sicherheitsorientierte Investoren auch künftig noch Geld verdienen können. Doch nur unter einer Voraussetzung: Um Renditepotenziale am Immobilienmarkt zu heben, bedarf es mehr denn je hochprofessioneller Expertise und systematischer Vorgehensweise.

Das spezielle Dienstleistungsportfolio

Genau dies bietet die Deka ihren Kunden in einzigartiger Form: „Wir sind bereits seit vierzig Jahren mit Produkten für institutionelle Immobilieninvestoren am Markt“, sagt Olaf Kretke, Leiter Alternative Investments bei Deka Immobilien. In den vergangenen acht Jahren ist die Sparte stark gewachsen. „Das zeigt das Vertrauen in unsere Arbeit“, ergänzt der Experte. Für institutionelle Investoren werde es immer schwieriger, die Märkte zu identifizieren, für die es noch positive Ertragsprognosen gebe.

 

Auch weil der Trend zur Internationalisierung in den Portfolien weiter weg vom deutschen Heimatmarkt zunimmt, steige der Bedarf an externer Unterstützung, wie sie von der Deka angeboten wird.

 

Den Dreh- und Angelpunkt stellt ein spezielles Dienstleistungsportfolio dar. Dies beinhaltet etwa das so genannte Immobilienfonds-Research. Hier analysiert Deka-Chefvolkswirt Kater mit seinem fünfköpfigen Team laufend Marktinformationen speziell für die Immobiliensparte der Deka.

 

In Kombination mit der Vor-Ort-Expertise von rund 500 erfahrenen Mitarbeitern an 14 Standorten weltweit verfügt die Deka dadurch über einen exklusiven Informationspool, auf den sie für ihre Kunden zugreifen kann. „Das Ganze soll darin münden, dass wir institutionellen Investoren Navigation im komplex der internationalen Immobilienmärkte geben“, konstatiert Kretke.

 

Drei übergeordnete Bausteine umfasst das Leistungsspektrum der Deka im Immobilienbereich für Großinvestoren: Beratung, Management und Verwahrung.

Bestandteile des Beratungsmoduls sind etwa die Entwicklung einer kundenindividuellen Anlagestrategie und die Auswahl geeigneter Fondsmanager sowie Immobilien-Zielfonds.

„Die Beratung mündet in einer ausführlichen Dokumentation, die wir Ihnen zur Verfügung stellten und für die Präsentation in Entscheidungsgremien und zur Dokumentation gegenüber Aufsichtsbehörden verwendet werden kann“, so Kretke.

 

„Auf Basis der Anlagestrategie und des identifizierten Handlungsbedarf können wir ihnen dann Unterstützung anbieten bei der Auswahl von Zielinvestments“, erläutert der Fachmann das idealtypische Vorgehen bei der Deka. Konkret: „Beispielsweise würden wir ermitteln, welche Fonds überhaupt verfügbar sind oder wo man spezielle Produkte zeichnen kann.“

 

Möglich sei es auch, nicht nur einzelne Dienstleistungsmodule zu nutzen, sondern das „Rundum-sorglos-Paket“ zu wählen: „Ein Individualfonds hat entscheidende Vorteile. Sie kriegen eine effiziente Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten und Länder, Objekte und Strategien“. Zudem könne der institutionelle Deka-Kunde über einen Anlageausschuss aktiv in die Entscheidungen des Fondsmanagements eingebunden werden.

Attraktive Marktsegmente

Doch welche Marktsegmente weisen besonderes Potenzial auf? Klar ist laut Eickermann-Riepe etwa: Bei Wohnimmobilien beispielsweise zeichnet sich ab, dass der weitere Zuzug in die Städte ein maßgeblicher Nachfragetreiber bleiben wird. „Im Vergleich zu früher ist das Preisniveau zwar hoch, aber im Verhältnis zu dem, was wir künftig noch sehen werden, sind hier Investitionen trotzdem noch attraktiv“, urteilt die Fachfrau.

Mit Blick auf die europäischen Wohnungsmärkte fallen vor allem die jüngst rapiden Preisanstiege in Deutschland, Irland, den Niederlanden und in Österreich auf. Am deutschen Wohnungsmarkt klaffen Angebot und Nachfrage insbesondere in den großen Verdichtungsräumen auseinander. Der Druck auf die Wohnungsmärkte in den Metropolen ist weiterhin hoch. Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise um acht Prozent gestiegen. Um die Situation zu entlasten, müsste mehr gebaut werden.

 

Weiterhin interessant sind neben Wohnhäusern auch Gewerbeimmobilien: Rückläufige Arbeitslosenzahlen und eine entsprechend robuste Nachfrage an den Büromärkten bei gleichzeitig überschaubarer Bautätigkeit sprechen für diese Anlageklasse. Sinkende Leerstände sorgen für steigende Mieten. Das Mietwachstum hat in Europa 2018 weiter an Breite gewonnen. „Auch 2019 dürfte mit wenigen Ausnahmen noch Mietzuwächse bringen“, so Deka-Chefvolkswirt Kater. „In den Jahren danach ist jedoch insgesamt von einer nachlassenden Mietdynamik auszugehen“, ergänzt der Experte.

 

Die robuste Konjunktur und der Online-Boom bescheren auch dem Handelssektor  eine anhaltend hohe Nachfrage. Flächenoptimierung und -konsolidierung bleiben dabei bedeutende Umsatztreiber. Der europäische Einzelhandel profitiert vom weiterhin hohen Konsum. „Der Online-Boom setzt den stationären Handel allerdings gewaltig unter Druck und verstärkt bestehende strukturelle Probleme“, meint Kater. Dies gelte vor allem für den Textileinzelhandel als traditionelles Rückgrat der 1a-Lagen.

 

Trotz dieser Herausforderung zeigts sich auch PWC-Expertin Eickermann-Riepe für dieses Segment grundsätzlich optimistisch: „Retail wird sich erholen. Man sieht bereits jetzt etwas Licht am Ende des Tunnels.“ Vor allem attraktive Standorte an zentraler Lage ermöglichten attraktive Mixed-Use-Konzepte.

 

Eng mit dem Handel verbunden ist der Bereich Logistikimmobilien: Für Investoren war das in den vergangenen Jahren ein spannendes Thema – zuletzt sind dadurch die Renditen besonders deutlich gesunken: Der Abstand von Logistik- auf Bürorenditen ist europaweit auf ein Niveau so niedrig wie zuletzt 2007 zusammengeschrumpft. Die Suche nach potenziellen Objekten für Neuengagements wird damit für Investoren immer mehr zur Herausforderung.

 

Hintergrund: Der Flächennachfrage war beispielsweise in Deutschland 2018 mit über sieben Millionen Quadratmetern so hoch wie nie zuvor  und lag fünfzig Prozent über dem Schnitt der vergangenen 15 Jahre. Ihren Marktanteil haben Logistikimmobilien bis 2018 in Deutschland gegenüber 2008 auf 14 Prozent mehr als verdreifacht.

 

Was sind die Ursachen für diesen Boom? „Auch Logistik-Immobilien werden von institutionellen Investoren immer mehr als Alternativanlage zu sicheren, aber kaum noch rentablen Bondinvestments wie etwa Bundesanleihen genutzt“, sagt Malte-Maria Münchow, Head of Acquisitions & Sales bei Deka Immobilien. Zudem treibe der Online-Handel die Nachfrage. „E-Commerce-Umsatz benötige im Vergleich zum stationären Handel die dreifache Logistikfläche“, so der Experte.

 

Aber auch hohe Nachfrage aus sämtlichen anderen Branchen sei zu verzeichnen: Alle Wirtschaftszweige nutzten die gute Ertragslage zur Modernisierung und den Ausbau ihrer Logistikflächen. „Dass sich die Renditen im Logistikbereich denen bei Büroimmobilien deutlich angenähert haben – die sogenannte Renditekompression – das wird bleiben“, prognostiziert der Experte. Anders als in der Vergangenheit dürften die Mieten hier jedoch langfristig anziehen. Er rechnet daher damit, dass Logistikimmobilien selbst bei langfristig wieder steigendem Zinsniveau ein besonders begehrtes Produkt bleiben.

 

„Bedroht fühlen müsste sich die Immobilienwirtschaft erst, wenn tatsächlich eine zinspolitische Normalisierung stattfinden würde – „doch diese Entwicklung ist nicht absehbar“, sagt Deka-Chefvolkswirt Kater. „Die Notenbanken haben jüngst extrem reagiert auf einen relativ geringen Rückgang der Konjunkturerwartungen“, sagte Kater. Hintergrund: Die Fed hat weitere Zinserhöhungen erst einmal verschoben. Und die EZB lässt die Zinsen bis auf weiteres sogar bei null.

 

Sogar der jüngst bis zum Herbst verschobene Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union dürfte nach Einschätzung der Fachleute auf dem Deka-Veranstaltung das Umfeld für Immobilieninvestments nicht nachhaltig belasten. „Die Märkte sehen selbst einen harten Brexit als verkraftbar an“, zeigt sich PwC-Expertin Eickermann-Riepe überzeugt.

 

Und wenn die Geldpolitik der EZB irgendwann doch wieder restriktiver werden sollte, dürften die Immobilienrenditen insgesamt zwar zeitverzögert wieder ansteigen. „Allerdings erwarten wir überschaubare Anstiege und ein Einpendeln auf einem im historischen Vergleich weiterhin niedrigen Niveau“, sagt Kater. Abrupte Preiskorrekturen bei Immobilien seien auch dann nicht zu erwarten, sondern nur allmählich auslaufende Preiserhöhungen und Renditezuwächse. Darauf deuten auch die jüngsten Erfahrungen in den USA: Dort hätten die bisherigen Zinsschritte der Fed keine größeren Auswirkungen auf die Immobilien-Investmentmärkte ausgelöst.

Meinungen der Branchenexperten

Zu den Top-Referenten des Immobilientages in Frankfurt gehörte auch Branchenexpertin Susanne Eickermann-Riepe, die ebenfalls die Folgen der weltweit ultralockeren Geldpolitik als maßgeblichen Treiber für eine weiter boomende Nachfrage nach Immobilien ansieht. „Das Interesse institutioneller Inverstoren ist aufgrund des anhaltenden Niedrigzinses ungebrochen, in Richtung Alternatives zu gehen“, so die Partnerin und Leiterin Real Estate der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) in Deutschland. Und zu den „Alternatives“ gehörten vor allem Immobilien.

  

Pensionsfonds-Portfolios hielten beispielsweise bereits einen durchschnittlichen Anteil von 25 Prozent an alternativen Investments. Insgesamt dürfte sich das in diesem Anlagesektor angelegte Kapital von 2020 bis 2025 nahezu verdoppeln. Auch weil Alternative Investments nur wenig Korrelation mit anderen Anlageklassen aufwiesen – und damit effektiv zur Diversifikation der Vermögensportfolios eingesetzt werden können.

 

„Das einzige, was institutionelle Immobilien-Investoren dabei wirklich umtreibt, ist die Verfügbarkeit von Anlageobjekten“, sagt Eickermann-Riepe. Das gehe hervor aus einer aktuellen Umfrage unter 885 Profis aus 22 Ländern, die im Rahmen einer PwC-Studie die Aussichten der Immobilienwirtschaft für das Jahr 2019 beurteilt haben.