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14. Mai 2020

Coronavirus und die Immobilienmärkte
Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienmärkte

Hotel: Unter den Immobilien-Assetklassen spüren Hotels die Auswirkungen besonders deutlich. Absagen von Großveranstaltungen, Reiseeinschränkungen bis hin zur Schließung der Grenzen und einem generellen Reiseverbot belasten die Hotelmärkte spürbar. Europaweit sanken die Zimmererlöse (RevPAR) im März 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66%. Mit entsprechenden Nachholeffekten ist erst im nächsten Jahr zu rechnen. Allerdings zeigt die Erfahrung aus früheren Krisen, dass es länger dauert, bis sich die Marktlage normalisiert. Zunächst dürfte der einheimische Tourismus wiederbelebt werden, Fernreisen zuletzt. Auf der Angebotsseite stehen die vollen Projektpipelines einiger Märkte auf dem Prüfstand.

 

Einzelhandel: Der bereits angeschlagene stationäre Einzelhandel gerät durch Corona noch weiter unter Druck: Die Schließung von Läden wirkt sich unmittelbar auf den Umsatz aus, sodass es verstärkt zu Mietreduzierungsforderungen gegenüber Immobilieneigentümern kommt. Auch wenn der Online-Handel von Ladenschließungen profitiert, geht die Krise nicht ohne Blessuren an ihm vorbei. Der Trend zum Online-Handel dürfte durch die Krise jedoch weiter verstärkt werden. Trotz stufenweiser Lockerungen für den stationären Einzelhandel wird es noch länger dauern, bis eine Normalisierung eintritt. Rückläufige Einkommenserwartungen und eine geringere Konsumneigung beeinträchtigen die Einzelhandelsumsätze. Dazu kommen Aspekte wie Maskenpflicht und soziale Distanz. Eine Sonderstellung nimmt der Lebensmittelhandel ein. Er konnte sich aufgrund seiner Grundversorgungsfunktion dem Abwärtstrend im übrigen Einzelhandel entziehen und seinen Umsatz erheblich steigern.

 

Logistik: Die Logistikbranche profitiert in der Krise von dem kurzfristig gestiegenen Flächenbedarf insbesondere bei Lebensmitteln und medizinischen Produkten. Dem stehen gestörte Lieferketten sowie Einbrüche bei der Industrieproduktion entgegen. Dort dürften Expansionspläne überdacht und in die Zukunft verschoben werden. Mittelfristig dürfte die Logistikbranche vom verstärkten Trend zum Online-Handel profitieren. Die Corona-Krise heizt zudem die Diskussion um die Diversifikation von Lieferketten an. Just-in-time-Konzepte sind durch die Krise nicht mehr umsetzbar. Durch Rückverlagerung von Produktionsprozessen von Asien nach Europa dürfte die steigende Lagerhaltung im Inland den Flächenbedarf erhöhen.

 

Büromarkt: Am Büromarkt belastet die Unsicherheit die Unternehmensplanung, Expansionspläne werden auf Eis gelegt und Anmietungsentscheidungen verschoben. Aktuell sind Anbieter von Coworking-Flächen unmittelbar und besonders stark von der sinkenden Nachfrage betroffen. Die generell schwächere Nachfrage dürfte zu steigenden Leerständen und Abwärtsdruck auf die Mieten führen. Incentives gewinnen an Bedeutung. Die Ausgangssituation für die Büromärkte ist jedoch robust mit überwiegend niedrigen Leerständen. In einigen Märkten hat die Bautätigkeit zuletzt angezogen und umfassende Projekte sind in Planung, diese dürften auf den Prüfstand kommen. Perspektivisch dürfte die Krise den Trend zum Home Office beschleunigen, allerdings stellt dies keine generelle Lösung dar aufgrund der räumlichen und technischen Anforderungen.

 

Wohnungsmarkt: Am Wohnungsmarkt ist die Nachfrage traditionell vergleichsweise unempfindlich gegenüber exogenen Schocks. Sie wird prinzipiell unterstützt durch Faktoren wie Bevölkerungswachstum oder den Bedarf an temporären Wohnmöglichkeiten. Die Nachfrage am Mietwohnungsmarkt könnte durch steigende Arbeitslosigkeit und sinkende Einkommen in Mitleidenschaft gezogen werden. Die Sofortmaßnahmen des Bundes und der Landesregierungen sollten hier jedoch stabilisierend wirken.

 

Investmentmarkt: Am Investmentmarkt kommt es zu Verzögerungen, Nachverhandlungen oder Absagen geplanter Transaktionen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit und Einschränkungen der Reisetätigkeit. In den Investmentvolumina für das erste Quartal 2020 spiegeln sich diese Umstände noch nicht wider. Die geringere Liquidität in den folgenden Quartalen und die höheren Risikoprämien dürften dazu führen, dass die Renditen im laufenden Jahr steigen. Dieser Trend zeigte sich bereits im Einzelhandelssegment insbesondere bei Shopping-Centern und sollte sich dort beschleunigen. Auch am Hotelmarkt sind stärkere Renditeanstiege wahrscheinlich. Der Rendite-Unterschied zwischen Core und anderen Risikoklassen dürfte sich ausweiten. Perspektivisch sollte das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien wieder zulegen, da sie im Vergleich zu Alternativanlagen nach wie vor attraktive Ertragsperspektiven bieten. Das Zinsniveau wird durch die Krise langfristig eher noch weiter gedrückt, sodass die relative Attraktivität steigt.

 

Ausblick: Das Mietausfallrisiko in allen gewerblichen Nutzungsarten steigt mit zunehmender Dauer der Krise, insbesondere in den besonders betroffenen Segmenten Handel und Hotel. In unserem Hauptszenario erwarten wir die konjunkturell schwersten Belastungen in der ersten Jahreshälfte, gefolgt von einem Rebound im zweiten Halbjahr, insbesondere im letzten Quartal. Bei einer längeren Krisendauer ist in allen Marktsegmenten mit gravierenden Rückgängen der Nachfrage und stärker steigenden Leerständen und noch kräftigeren Mietrückgängen zu rechnen. Die Krisenpolitik der Notenbanken und der Regierungen stützt jedoch die Immobilienmärkte bzw. –preise. Die Pandemie wirkt als Beschleuniger der Digitalisierung (E-Commerce, Home Office, Flexible Working) auch mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit (Reduzierung des Immobilienfußabdrucks) mit entsprechenden Folgen für die Immobilienmärkte.

 

 

Stand: 14. Mai 2020.

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Deka-Immobilienresearch und volkswirtschaftliche Prognosen

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