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Roundtable-Gespräch: Immobilienmärkte 2019
Perspektiven und Opportunitäten für Investoren

Nach der Abkehr von der Zinswende durch die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve und die EZB bleiben Immobilien für institutionelle Investoren unverzichtbar. Anleger haben auch in den kommenden Jahren noch gute Chancen, mit Immobilien Geld zu verdienen. Das passende Objekt zu finden ist aber aufgrund der großen Nachfrage und der Internationalisierung der Portfolien herausfordernder denn je. Auf dem ersten Deka-Immobilientag diskutierten Experten und Investoren über die Perspektiven der Märkte.

Die Gesprächspartner:

 

SUSANNE EICKERMANN-RIEPE

Partner Financial Service,

German Real Estate Leader,

PricewaterhouseCoopers GmbH WPG

 

 

OLAF KRETKE

Leiter Alternative Investments,

Deka Immobilien

 

 

DR. MALTE-MARIA MÜNCHOW

Leiter An- und Verkauf Spezialimmobilien,

Deka Immobilien

Frau Eickermann-Riepe, Sie haben 885 Experten für Ihre Studie „Emerging Trends in Real Estate“ befragt. Auf welche Trends sollten Anleger achten?

EICKERMANN-RIEPE: Die führenden europäischen Immobilienunternehmen beurteilen ihre Geschäftsaussichten für das Jahr 2019 weiterhin positiv, sind allerdings weniger zuversichtlich als im Vorjahr. 68% der Befragten sorgen sich um die Verfügbarkeit von geeigneten Anlageobjekten, obwohl sie bereit sind, mehr Risiken einzugehen, um erwartete Renditen zu erreichen. Ein deutlicher Trend zeigt mit 89% Zustimmung, dass die Investoren mehr operatives Engagement erwarten, um die Ziele zu erreichen. Insgesamt ist festzustellen, dass deutsche Städte für viele Investoren zu teuer geworden sind und Alternativen in anderen europäischen Top-Städten gesucht werden. Bei der Auswahl der Städte und Standorte für Investments und Developments stand in diesem Jahr die Erreichbarkeit bzw. Transport-Infrastruktur ganz oben auf der Agenda. Aber auch Trends zur Nachhaltigkeit spielten eine Rolle.

Herr Dr. Münchow, welche Entwicklungen prägen die Immobilienmärkte derzeit mehr – die kurzfristigen Konjunkturaussichten oder langfristige Trends?

MÜNCHOW: Es ist schwer, darauf eine eindeutige Antwort zu geben. Ohne Zweifel ist aufgrund des weiterhin sehr niedrigen Zinsniveaus die große Menge an billigem Geld der Treiber der großen Nachfrage am Immobilienmarkt. Investoren suchen weiterhin nach Möglichkeiten, eine attraktive und möglichst sichere Verzinsung für ihr Kapital zu erhalten. Immobilien sind dafür immer noch eine gute Alternative. Der Großteil des Kapitals fließt in politisch und wirtschaftlich stabile Volkswirtschaften, vor allem in Europa und speziell nach Deutschland.

Herr Kretke, wie wirkt sich die Geldpolitik aus Ihrer Sicht auf die Investorennachfrage aus?

KRETKE: Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist unverändert hoch. Viele Investoren denken über eine Ausweitung ihrer Immobilienquoten nach und sind deshalb auf der Suche nach geeigneten Investmentmöglichkeiten. Dies zeigt sich auch darin, dass die Nachfrage nach weiteren Nutzungsarten, wie zum Beispiel Logistik, Student Housing aber auch Pflegeimmobilien deutlich zugenommen hat. 

 

EICKERMANN-RIEPE: Das kann ich bestätigen. Logistik ist weiterhin gefragt und profitiert von der hohen Nachfrage. Aber das Angebot ist begrenzt und die Entwicklungsperspektiven teilweise eingeschränkt. Alternativen zu den üblichen Gewerbeobjekten sind besonders gefragt. Unter den TOP 10 unserer Studie sind sieben Assetklassen mit Bezug zum Wohnen – von Co-Living bis Social Housing.

Weiteres Wachstum wird bei der Transformation der traditionellen Bürokonzepte hin zum Co-Working erwartet. Retail als Nutzungsart leidet unter dem Zuwachs von e-Commerce und wird nach Ansicht der Investoren eine Transformation durchleben, die oft mit hohen Investitionen verbunden ist. 

Welche Wege gehen Immobilieninvestoren, um an geeignete Assets zu gelangen?

KRETKE: Im Bereich der indirekten Immobilienanlage, sprich über Fonds, bedienen sich Investoren häufiger externer Unterstützung. Jeder Anleger sollte sich vor einer Investmententscheidung intensiv damit auseinandersetzen, in welche Länder und Nutzungsarten überhaupt investiert werden soll. Deka Immobilien verfügt über profunde Marktkenntnisse und entsprechende Research-Kapazitäten, sodass Investoren bei der Vorbereitung einer Investmententscheidung unterstützt werden können. Dies gilt insbesondere für die Erarbeitung einer anlegerspezifischen Immobilienanlagestrategie, die gepaart mit einer intensiven Analyse des bereits bestehenden Immobilienportfolios eine fundierte Entscheidungsbasis liefert. Deka Immobilien bietet mit ihrem Deka Immobilien Kompass dazu ein umfangreiches Dienstleistungsangebot.

Worauf achten die Investoren, wenn sie sich Immobilienmärkte anschauen?

EICKERMANN-RIEPE: Je stabiler und langfristiger die Investmentmärkte, umso besser für Immobilieninvestments. Allerdings ändern sich Geschäftsmodelle schneller als bisher, und der technologische Umbruch setzt neue Maßstäbe. Diese Rahmenbedingungen erfordern auch beim Investor mehr Flexibilität, sei es bei der Standortwahl, verkürzten Laufzeiten, höheren Risikoklassen und alternativen Anlagestrukturen. Insbesondere alternative Investmentsektoren und Nutzungsarten mischen die traditionellen Investments auf.

Wie lassen sich geeignete Anlageimmobilien finden und für die Investoren sichern?

MÜNCHOW: Für einen Investor wie die Deka, die ausschließlich Core-Immobilien erwirbt und kein Ausweichen auf risikoreichere Märkte, wie so genannte opportunistische oder Value-added-Immobilien, vornimmt, stellt das aktuelle Marktumfeld eine besondere Herausforderung dar. Unsere Ankaufserfolge der vergangenen Jahre haben aber gezeigt, dass eine gute Vernetzung in den relevanten Märkten zum Erfolg führt. Allein 2018 investierten wir knapp vier Milliarden Euro. Dabei hilft natürlich das gute Image als verlässlicher Investor. Den Verkäufern ist Verlässlichkeit häufig wichtiger als der letzte Euro.

Sollte der Immobilienanteil im Anlageportfolio denn jetzt noch ausgebaut werden? Und wenn ja, wie sollte das am besten geschehen?

KRETKE: Grundsätzlich ist die Entscheidung über den Ausbau des eigenen Immobilienportfolios eine, die jeder Investor auf Basis seiner spezifischen Situation treffen muss. Es gibt nach wie vor interessante Investmentmöglichkeiten. Nur wird es zunehmend herausfordernder, diese auch zu finden. Eine anlegerspezifische Immobilienanlagestrategie, gepaart mit einer intensiven Analyse des bereits bestehenden Immobilienportfolios, ist als fundierte Entscheidungsbasis unverzichtbar.

Welche Anlagestrategien bietet die Deka für Investitionen in Logistikimmobilien?

MÜNCHOW: Die Deka bietet mit dem West- Invest Target Select Logistik einen reinen Logistikfonds für institutionelle Investoren an. Der Fonds hat eine unbegrenzte Laufzeit und investiert europaweit in Logistikimmobilien aus dem Core und Core-plus-Segment. Darüber hinaus hat die Deka Immobilien ein sogenanntes Fokus- Produkt aufgelegt, das in ein Logistikportfolio in Tschechien investiert hat. Dieser Fonds ist jedoch bereits vollständig bei institutionellen Investoren platziert. Zusätzlich zu den Deka-eigenen Produkten bieten wir institutionellen Investoren über den Deka Immobilien Kompass an, gezielt Logistikfonds am Markt im Sinne eines Best-in-Class-Ansatzes zu akquirieren.

Markt & Impuls - Für institutionelle Investoren - Ausgabe 2, Mai 2019