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Internationale Immobilien:
Metropolen im Fokus der Investoren

Die Bevölkerung rund um den Globus wächst, weltweit zieht die Wirtschaft an und die Attraktivität, in Metropolen zu wohnen und zu arbeiten, steigt. Auch das Interesse von Immobilieninvestoren richtet sich auf diese Regionen.

Über 7,2 Milliarden zeigt die Uhr der Deutschen Stiftung Weltbevölkerung aktuell an – so viele Menschen leben auf der Erde. Bis zum Jahr 2030 wird sich diese Zahl auf rund 8,5 Milliarden erhöhen, wie eine Prognose des Statistik-Portals „Statista“ zeigt. Dabei verläuft das Bevölkerungswachstum dynamisch. In Asien lebten im Jahr 2013 bereits über 60 Prozent der Weltbevölkerung, in Afrika über 15 Prozent. Auf diesen Kontinenten wird auch der stärkste Bevölkerungsanstieg erwartet.

Außerdem zieht die Weltwirtschaft an. Zwar fällt dieses Wachstum regional sehr unterschiedlich aus. Doch gerade für die bevölkerungsstarken Regionen prognostiziert die Weltbank solide Wachstumsraten. So erwartet sie für die Schwellenländer Asiens und des pazifischen Raums 2014 ein Wirtschaftswachstum von 7,1 Prozent, für Nordafrika und den Mittleren Osten 1,9 Prozent und für die afrikanischen Länder südlich der Sahara 4,7 Prozent.

Wohnen und Arbeiten in Metropolen

In den wachsenden und in den schwächeren Gesellschaften zieht es die Menschen auf der Suche nach Arbeit in die Städte. Metropolisierung lautet hier das Stichwort. Es bezeichnet den Trend, dass die Bevölkerung in Städten mit über einer Million Einwohnern wächst. Gleichzeitig konzentrieren sich die Menschen in den größten Städten eines Landes. In Europa gehören dazu Metropolen wie London und Paris. Weltweit sind die Großstädte Seoul, Sydney, New York und Los Angeles eindrucksvolle Beispiele.

„Das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum sowie die Metropolisierung führen dazu, dass sich das Interesse vieler Immobilieninvestoren wandelt“, fasst Mark Wolter, Geschäftsführer der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH, die Entwicklungen zusammen. „Vor allem erfahrene Anleger, die über Immobilien-Spezialfonds auf stabile Erträge bei gleichzeitig geringer Volatilität setzen, werden ihre Immobilienallokationen künftig stärker global ausrichten.“

 

Erfahrene Anleger werden ihre Immobilienallokationen künftig stärker global ausrichten.

Mark Wolter, MRICS

Geschäftsführer der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

Marktzyklen nutzen

Für Wolter liegen die Gründe hierfür auf der Hand: „Durch eine weltweite Investition lassen sich niedrige Korrelationen auf den Immobilienmärkten nutzen“, erklärt er. „Dabei kann man von Marktzyklen profitieren, die nicht synchron verlaufen.“ Sei etwa auf dem europäischen Markt ein Mietrückgang zu beobachten, ließe sich dieser durch ein beschleunigtes Mietwachstum im asiatisch-pazifischen Raum ausgleichen.

Tokio ist Top-Investmentmarkt

Deka Immobilien verfügt im Management von globalen Immobilienkonzepten über eine langjährige Expertise. Die Ratingagentur Scope hat zum Beispiel Deka-ImmobilienGlobal im Oktober 2013 zum fünften Mal in Folge als besten weltweit investierenden Offenen Immobilienfonds ausgezeichnet (vgl. www.scope-awards.de). Für die Portfolios der Immobilienfonds oder als Objekte für die internationale Immobilienfinanzierung kommen nur erstklassige Standorte und Core-Immobilien mit einem niedrigen Risikoprofil infrage. Zu den globalen Top-Investmentmärkten gehören Städte wie zum Beispiel Tokio oder New York. „Für beide Metropolen erwarten wir ein starkes Mietwachstum“, so Wolter.

Um zu entscheiden, ob ein Land für eine Immobilieninvestition geeignet ist, wird es anhand verschiedener Kriterien analysiert. Dazu gehören unter anderem die Marktgröße, Bonität, politische Stabilität oder die steuerlichen Rahmenbedingungen. Jedes Kriterium wird auf Basis eines definierten Punktesystems bewertet und die Ergebnisse werden addiert. „Erst wenn ein Land eine Kennzahl von mindestens 50 aufweist, nehmen wir es in den Anlagekatalog auf“, erklärt Immobilien­experte Wolter.

So auch beim neuen Fonds Domus-Metropolen Global. Er richtet sich an erfahrene, immobilien­affine Investoren und investiert in Büro- und Handels- sowie als Beimischung in Hotelimmobilien in den weltweiten Metropolen. Die finanzielle Größenordnung der Zielobjekte bewegt sich bei 80 bis 150 Millionen Euro, das Zielvolumen beträgt mindestens 800 Millionen Euro. Dabei liegt die Zielperformance bei jährlich drei bis vier Prozent, die jährlich angestrebte Ausschüttung bei 3,5 Prozent.

Da außerhalb der Länder des Euroraums Währungsrisiken auftreten können, sichert das Fondsmanagement Fremdwährungen grundsätzlich ab. In Ländern, in denen die Absicherung des Währungsrisikos eine hohe Mietrendite mindern würde, wird jedoch die Möglichkeit genutzt, offene Währungspositionen aufzubauen. Diese sind auf maximal 30 Prozent3 begrenzt. „So können wir das Investitionsspektrum des Fonds erweitern“, erläutert Wolter. Anleger werden bei Domus-Metropolen Global aktiv einbezogen: Im Rahmen des Anlegerausschusses und Fondsbeirats
können sie Beratungs- und Informationsrechte wahrnehmen.

Mietzyklen ausgewählter Metropolen

Mietzyklen ausgewählter Metropolen
Quellen: CBRE, JLL, PMA, DTZ, DekaBank; Stand: 30. April 2014

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3 Bei offenen Währungspositionen von mehr als zwanzig Prozent wird der Anlageausschuss informiert.

Markt & Impuls - Für institutionelle Investoren - Ausgabe 3, November 2014